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Immobilienbewertungen- Checkliste

Möchten Sie wissen, für welche Zwecke eine Immobilienbewertung notwendig ist? Im folgenden Text erfahren Sie zu diesem Thema viele interessante Details.

Allgemeines zur Immobilienbewertung

Immobilienbewertungen werden für Häuser, Wohnung, Grundstücke und gewerblich genutzte Objekte vorgenommen. Dabei wird der zu einem bestimmten Stichtag aktuelle Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Eine Immobilienbewertung kann für Sie aus verschiedenen Gründen erforderlich sein. In der Praxis werden solche Bewertungen meistens für einen Immobilienkauf oder -verkauf benötigt. Zwingend erforderlich ist ein Gutachten bei Scheidungsverfahren, Erbschaftsstreitigkeiten und Zwangsversteigerungen. Der Verkehrswert dient auch als Basis für die Ermittlung von optimalen Versicherungshöhen und von Steuer- und Bilanzrechnungen. Vorgenommen werden Immobilienbewertungen in Form von Gutachten durch von der öffentlichen Hand bestellten und vereidigten Sachverständigen, freien Sachverständigen und von Immobilienmaklern.

Lesetipp: Gutachterausschuss – Wofür ist er zuständig?

Immobilienbewertung – in Deutschland übliche Verfahren

Mit dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren gibt es in Deutschland für eine Immobilienbewertung drei Methoden.

Ertragswertverfahren

Diese Bewertungsmethode kommt bei vermieteten oder verpachteten Privat- und Gewerbeimmobilien zum Tragen. Im Mittelpunkt der Bewertung steht der zu erwartende Ertrag, der durch den Käufer erzielt werden kann. Daher werden der Wert des Grundstücks und das Objekt gesondert bewertet.

Sachwertverfahren

Diese Methode eignet sich zur Wertermittlung von Immobilien, die von Ihnen selbst genutzt werden. Basis für ein Sachwertverfahren sind die Herstellungskosten, denen altersbedingte Wertminderungen gegenübergestellt werden. Wie beim Ertragswertverfahren erfolgen die Bewertungen für das Grundstück und des Gebäudes ebenfalls getrennt.

Vergleichswertverfahren

Der Idealfall ist ein direkter Vergleich mit einem benachbarten Objekt gleicher Größe, Nutzung, Lage usw. Da das in der Praxis aber kaum möglich ist, wird meistens das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Hier erfolgt die Ermittlung des Immobilienwertes durch einen Vergleich der Verkaufspreise von ähnlichen Objekten aus derselben Stadt, Gemeinde oder Region.

 

Welche Faktoren beeinflussen eine Immobilienbewertung?

Um eine seriöse Bewertung durchführen zu können, müssen abhängig vom Verfahren mehrere Faktoren berücksichtigt werden. Zu den wichtigsten Bewertungsgrundlagen zählen:

Die Lage der Immobilie

Die Lage hat auf den Wert Ihrer Immobilie besonders hohe Auswirkungen. Objekte in einem ländlichen Umfeld sind meistens günstiger als Objekte in der Nähe von Stadtzentren. Beeinflusst wir die Lage durch die vorhandene Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Umweltverhältnisse vor Ort die Entfernung zur nächsten Stadt.

Größe, Aufteilung und Ausstattung

Dabei kommt es darauf an, ob die Räume genügend groß bzw. zweckmäßig und logisch aufgeteilt sind. Zudem wird beurteilt, ob es Terrassen, Balkone, Keller und Dachboden gibt. Im Außenbereich beeinflussen vorhandene Garagen oder Carports den Wert.

Zustand

In diesem Zusammenhang ist vor allem das Baujahr ausschlaggebend. Denn je älter Ihre Immobilie ist, desto mehr ist mit Renovierungs– und Modernisierungsarbeiten zu rechnen. Berücksichtigt werden zudem die Energieeffizienz von Fassaden, Fenstern und Dächern, die Heizungsart und der Zustand der sanitären Anlagen.

Zusätzlich fließen unter anderem die gegenwärtige Marktsituation, mietrechtliche Bindungen, Nutzungsrechte, den Wert beeinflussende Baulasten oder ein vorhandener Denkmalschutz in eine Immobilienbewertung ein.

Lesetipp: Was genau versteht man unter „verbrannten“ Immobilien?

Immobilienbewertung – Checkliste und Aufbau

Für eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie benötigt der Sachverständige diverse Unterlagen. Mit folgenden Dokumenten können Sie Ihren Gutachter bei seiner Arbeit unterstützen:

Grundsätzlich gibt es in Deutschland für ein Immobilienwertgutachten keine genormten Vorgaben. Inhaltlich kann ein Verkehrswertgutachten folgendermaßen aufgebaut sein:

  1. Name und Anschrift des Sachverständigen
  2. Anschrift und Art des Objekts
  3. Name und Anschrift des Auftraggebers und Auftragsgrund
  4. Datum des Auftrages und Besichtigung sowie des Bewertungsstichtages
  5. Allgemeine Angaben:
  6. Bemerkungen zur Lage
  7. Bemerkungen zu Ausstattung und Qualität
  8. Bemerkungen zum Zustand
  9. Wertermittlungsverfahren
  10. Wertminderungen
  11. Allgemeine Bemerkungen des Sachverständigen
  12. Aktuelle Verkehrswert

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