Dem Grundbuch auf den Grund gegangen

Das Grundbuch liegt im Grundbuchamt. So weit, so einfach. Aber was hat es damit auf sich, was steht darin und wer darf es sich überhaupt anschauen?

Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, etwa ein Haus oder Grundstück kaufen oder erben, werden Sie an diesem „Buch“ nicht vorbeikommen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, dass alle bebauten und unbebauten Grundstücke innerhalb eines Gemeindebezirks aufführt und archiviert. Jedes Bauland muss im Grundbuch eingetragen werden, Informationen zu den Eigentumsverhältnissen (Abteilung 1) enthalten, Lasten und Beschränkungen, welche auf dem Grundstück ruhen (Abteilung 2) und Grundpfandrechte (Abteilung 3) dokumentieren.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch kann bei dem zuständigen Grundbuchamt oder durch eine Online- Beantragung beim Justizportal eingesehen werden. Anrecht auf Einsicht haben die Grundstückseigentümer, vermerkte Personen und Personen mit berechtigten Interesse, wie z.B. potentielle Käufer, Gläubiger, Kreditinstitute, Notare und Makler, sofern ein schriftlicher Verkaufsauftrag vorliegt. Ziel eines jeden Grundbuches ist es, die Rechten und Lasten zu dokumentieren und für eine Transparenz über die Rechtsverhältnisse zu sorgen. Eine Eintragung ins Grundbuch findet bei Gläubigerwechsel, Schenkung im Erbfall und bei Kauf einer Immobilie statt. Dann wird der neue Eigentümer eingetragen. Wesentliche Änderungen, wie beispielsweise eine Neuaufteilung oder Zusammenfügung mehrerer Grundstücke, müssen ebenfalls eingetragen werden. Die genannten Sparten in den Grundbüchern enthalten für jedes Grundstück eines Bezirks ein eigenes Grundbuchblatt. Auf dem Grundbuchblatt sind die entsprechenden Informationen zusammengetragen. Wenn eine Immobilie bzw. ein Bauland verkauft wird, müssen diese Daten angepasst werden, damit sie die veränderten Eigentumsverhältnisse korrekt abbilden.

Was hat es mit den unterschiedlichen „Abteilungen“ auf sich

Im Todesfall eines Eigentümers kann Abteilung 1 – also das Eigentumsverhältnis – unwirksam werden. Ist dies der Fall, muss der Erbe eine Eintragung im Grundbuch beantragen. Das Bestandsverzeichnis enthält wichtige Informationen zu den Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters. Des Weiteren können „subjektiv dingliche“ Rechte des Eigentümers wie etwa das Wegerecht oder die Eintragung von Mieteigentumsanteile an anderen Grundstücken in das Grundbuch eingetragen werden. Zu den in Abteilung 2 eingetragenen Lasten gehören zum Beispiel die Reallasten, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch und das Erbbaurecht. In Abteilung 3 findet man Grundpfandrechte wie die Grundschuld, jegliche Hypotheken oder Rentenschulden vor.

Grundbuchauszug bei der Bank

Bevor eine Bank einen Kredit gewährleistet, fordert diese im Rahmen einer Beleihungsprüfung einen Grundbuchauszug, falls Kredite über die Grundschuld abgesichert werden sollen. Beim Verkauf einer Immobilie ist dies notwendig. Eine jede Änderung im Grundbuch muss nachvollzogen werden können. Weshalb eine Eintragung nie gelöscht, sondern lediglich rot unterstrichen wird.