Immobilienbewertung: Sachwertverfahren

Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken hat die Bundesregierung – entsprechend den jeweiligen Gegebenheiten der Liegenschaft – verschiedene Bewertungsmöglichkeiten vorgesehen, mit dem Ziel den Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln. Die Bewertungsmöglichkeiten sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) niedergelegt. Eine dieser Bewertungsmöglich-keiten ist das Sachwertverfahren.

Sachwertverfahren: Wann wird das verwendet ?

Das Sachwertverfahren wird bei bebauten Grundstücken verwendet, wenn für den Immobilienmarkt der materielle Wert für den Wert der Immobilie ausschlaggebend ist, und nicht der durch die Immobilie erzielte Ertrag.

Ferner muss die Immobilie wirtschaftlich nutzbar sein. Wirtschaftlich nutzbar sind Immobilien, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen. Übliche Anwendungsfälle für das Sachwertverfahren sind selbst genutzte Liegenschaften, also Ein- oder Zweifamilienhausgrundstücke.

Sachwertverfahren: Besonderheiten

Im Unterschied zu anderen Verfahren wird beim Sachwertverfahren der Wert des bebauten Grundstücks aus der vorhandenen Materie bestimmt. Berücksichtigt werden Boden, baulichen Anlagen, Außenanlagen, sonstige Anlagen.

Sachwertverfahren: Berechnung

Ausgangspunkt für die Berechnung sind die tatsächlichen Herstellungskosten, wenn es hierüber Aufzeichnungen gibt. Wenn sich die Herstellungskosten nicht mehr aus den eigenen Unterlagen ersehen lassen (was bei älteren Gebäuden regelmäßig der Fall ist), sind die gewöhnlichen Herstellungskosten zu verwenden. Die gewöhnlichen Herstellungskosten lassen sich über die „Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)“ ermitteln. Diese sind in der 1. Anlage zur Sachwertrichtlinie niedergelegt. Die NHK 2010 stellt Kosten je Quadratmeter (Kostenkennwerte) des Jahres 2010 zur Verfügung. Es handelt sich um die Kosten, die entstehen würden, wenn die Immobilie im Jahr 2010 nochmals errichtet worden wäre.

Allerdings wird bei der Bewertung einer Immobilie der Kostenkennwert desjenigen Jahres benötigt, in dem der Bewertungsstichtag liegt. (Und das wird in den meisten Fällen nicht das Jahr 2010 sein.) Daher muss der Kostenkennwert auf das Jahr des Bewertungsstichtages mittels eines Umrechnungsfaktors umgerechnet werden. Dies geschieht mit Hilfe der Baupreisindizes des statistischen Bundesamtes. Und zwar wie folgt:

Den Wert, der sich daraus ergibt, nennt man NHK-Stichtag.

Im Anschluss wird dieser ermittelte NHK-Stichtag mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes multipliziert. Dadurch erhält man den sogenannten Zwischenwert.
Zu diesem Zwischenwert werden nun die in der NHK nicht erfassten Bauteile (z.B. Sauna, Aufzug, Alarmanlage, Sprinkleranlagen) addiert.
Die Summe ergibt die Herstellungskosten der baulichen Anlage. Hiervon werden die Alterswertminderungen abgezogen.

Um die Alterswertminderungen berechnen zu können, braucht man die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer.
Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Zeit, in der das Gebäude nutzbar ist. Im Allgemeinen liegt die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie zwischen 50 und max. 100 Jahren.
Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters am Bewertungsstichtag.

Die Formel für die Altersminderung lautet dann wie folgt:

Zu beachten ist jedoch, dass Baumängel, Bauschäden und unterlassene Instandhaltung die Restnutzungsdauer mindern. Modernisierungen führen hingegen zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer. Unbegehbare Schäden oder Mängel verringern dagegen die Restnutzungsdauer.

Der Abzug der Altersminderung von den Herstellungskosten der baulichen Anlage ergibt den Sachwert der baulichen Anlagen. Hierzu werden der Sachwert der baulichen Außenanlagen (z. B. Mauern, befestigte Wege, Abwasserrohre) der Sachwert der sonstigen (nicht baulichen) Außenanlagen (wertvolle Pflanzen, parkähnliche Anlagen) hinaddiert oder abgezogen, je nachdem, ob sie den Wert steigern oder mindern. Ferner wird der Bodenwert hinzuaddiert. Das Ergebnis ist der sogenannte Sachwert.

Der Sachwert ist sodann mit dem Sachwertfaktor zu multiplizieren. Der Sachwertfaktor ist ein Marktanpassungsfaktor, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird. Das Produkt ist der vorläufige Verkehrswert. Hiervon sind dann noch besondere, objektspezifische Grundstücks-merkmale zu addieren oder abzuziehen, je nachdem, ob sie den Wert mindern oder steigern (Bodenverunreinigungen, Altlasten, Baumängel, Bauschäden, Rechte und Belastungen).

Das Ergebnis ist das Endergebnis, nämlich der Verkehrswert.