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Direktes oder indirektes Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird bei bebauten und bei unbebauten Grundstücken verwendet. Das Verfahren ist jedoch für beide ähnlich strukturiert. Unterschieden wird zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.

Beim direkten Vergleichswertverfahren führt der Weg nur über eine kürzlich verkaufte, ähnliche Immobilie in der Nachbarschaft, hier können unsere Immobilienmakler die Daten unsere aktuellen Immobilienverkäufe anwenden. Dies ist natürlich nicht immer der Fall. Handelt es sich allerdings im Bereich der Größe nur um eine geringe Abweichung der zugezogenen Vergleichsimmobilie, so kann das direkte Verfahren trotzdem durchgeführt werden. Der gesuchte Wert wird dann mit dieser Formel berechnet:

(erzielter Kaufpreis des Vergleichsobjekts / Fläche des Vergleichsobjekt) x Fläche der zu bewertenden Objekt = Verkehrswert

Wenn gar kein passendes Vergleichsobjekt vorliegt, kommt es zum indirekten Vergleichswertverfahren. Dann wird mit Vergleichswerten aus einer Gutachterdatenbank gearbeitet, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei handelt es sich um einen Vergleichspreis pro Quadratmeter. Die Formel lautete dann:

Größe Ihrer Immobilie in m2 x Vergleichspreis / m2 = Verkehrswert

Was ist das Besondere am Vergleichswertverfahren?

Im Unterschied zu anderen Verfahren beruht beim Vergleichswertverfahren die Bewertung des Grundstücks also auf Bodenrichtwertpreisen (unbebautes Grundstück) bzw. Verkaufspreisen (bebauter Grundstücke) ähnlicher Grundstücke, die bezüglich der Lage, Größe, Ausstattung sowie ggf. Gebäudeart, Gebäudegröße und Gebäudealter vergleichbar sind. Anders als beispielsweise beim Ertragswertverfahren.

Für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken hat die Bundesregierung verschiedene Bewertungsmöglichkeiten vorgesehen, mit dem Ziel den Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln. Die Bewertungsmöglichkeiten sind in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) niedergelegt. Eine dieser Bewertungsmöglichkeiten ist das Ertragswertverfahren dies lässt sich auch im Stadtort Karlsruhe gut anwenden.

Lesetipp: Immobilien bewerten mit dem Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren: Wann wird das verwendet?

Das Ertragswertverfahren wird bei bebauten verwendet, wenn für den Immobilienmarkt der durch die Immobilie erzielte Ertrag ausschlaggebend ist, der während der Restnutzungsdauer erzielt wird. Übliche Anwendungsfälle für das Ertragswertverfahren sind Bürogrundstücke, Gewerbegrundstücke, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Grundstücke.

Was ist das Besondere am Ertragswertverfahren?

Im Unterschied zu anderen Verfahren werden beim Ertragswertverfahren das Grundstück und das Gebäude zunächst getrennt bewertet. Erst im Anschluss werden die ermittelten Bodenwerte zusammengezählt. Grund für diese Unterscheidung ist, dass die Lebensdauer einer Immobilie durch die Restnutzungsdauer begrenzt ist, während das Grundstück üblicherweise unendlich fortbesteht.

Welche Berechnung liegt dem Ertragswertverfahren zu Grunde?

Für die Berechnung des Ertragswertes ist der Ausgangspunkt der Rohertrag, also die Jahresmieteinnahmen. Hiervon werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis – bei Gewerbeimmobilien üblicherweise 4–5% – oder Betriebskosten) abgezogen, sodass man den Reinertrag erhält. Von dem Reinertrag wird dann die Bodenwertverzinsung abgezogen. Die Bodenwertverzinsung errechnet sich wie folgt:

Liegenschaftszins * Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche).

Dadurch ergibt sich der sogenannte Gebäudereinertrag. Der Gebäudereinertrag wird dann mit einem „Vervielfältiger“ (Rentenbarwertfaktor) multipliziert. Das resultierende Produkt ist der Gebäudeertragswert.

Für die Berechnung des Grundstücks (Bodenwertanteil) ist der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren. Bodenwertanteil und Gebäudeertragswert zusammenaddiert, ergibt dann den gesuchten Ertragswert (Verkehrswert).

Das Sachwertverfahren wird bei bebauten Grundstücken verwendet, wenn für den Immobilienmarkt der materielle Wert für den Wert der Immobilie ausschlaggebend ist, und nicht der durch die Immobilie erzielte Ertrag.

Ferner muss die Immobilie wirtschaftlich nutzbar sein. Wirtschaftlich nutzbar sind Immobilien, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen. Übliche Anwendungsfälle für das Sachwertverfahren sind selbst genutzte Liegenschaften, also Ein- oder Zweifamilienhausgrundstücke.