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Was ist der Bodenwert?
Unter dem Begriff Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstückes zu sehen. Sollten sich auf dem Grundstück Objekte befinden, werden diese im Rahmen einer Wertermittlung nicht berücksichtigt. Im Fachjargon wird dabei von einem “reinen Bodenwert” bzw. vom “Würde-wenn-Bodenwert“ gesprochen. Wenn Sie den Gesamtwert ermitteln möchten, wird der Wert der Gebäude zum Bodenwert hinzugerechnet. Eine große Bedeutung hat der Grundstückswert bei einer Immobilienbewertung in stark besiedelten Gebieten.
Wie der Wert eines Bodens ermittelt wird
Der finanzielle Wert eines Grundstücks wird gemäß § 16 ImmoWertV mit einem mittelbaren bzw. unmittelbaren Vergleichsverfahren errechnet. Kommt das unmittelbare Verfahren zur Anwendung, werden die von verkauften vergleichbaren Grundstücken erzielen Preise, als Basis für die Berechnung herangezogen. Im Gegensatz zum mittelbaren Vergleichsverfahren, dieses wird anhand von Bodenrichtwerten durchgeführt. In der Praxis weicht der tatsächliche Bodenwert meistens vom Bodenrichtwert ab. Daher können Sie den Preis für Ihr Land nicht seriös von der Bodenrichtwertkarte ableiten. Vielfach ist das bei Ackerflächen der Fall, bei denen die Preise oft weit über den Durchschnittsquadratmeterpreisen liegen.
Lesetipp: Der Bodenrichtwert: ein wichtiger Faktor beim Immobilienverkauf
Was besagt der Bodenrichtwert?
Im Zuge einer Ermittlung des Wertes eines Grundstückes dient der Bodenrichtwert als Hilfswert und drückt den durchschnittlichen Lage Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche aus. Für die Festlegung dieses Wertes ist im jeweiligen Landkreis der Gutachterausschuss (GAA) zuständig. Laut § 196 Baugesetz muss der Bodenrichtwert jedermann zugänglich gemacht werden. Abhängig vom Bundesland erfolgt die Veröffentlichung des Bodenrichtwertes alle zwei Jahre.
Welche Faktoren den Bodenwert beeinflussen
Bei der Preisermittlung werden unterschiedliche Umstände bzw. Faktoren in die Bewertung mit einbezogen.
1. Bebauungsplan
Für Sie als Eigentümer spielt der Bebauungsplan eine wichtige Rolle. Im Wesentlichen geht es darum, was am Areal gemacht werden darf bzw. verboten ist. Sollten Sie im Besitz eines Bauerwartungslandes sein, können Sie bei einer Baubewilligung durch die Gemeinde von einer Preissteigerung für Ihr Grundstück ausgehen. Dabei gilt der Grundsatz, je mehr Wohnfläche errichtet wird, desto höher ist der Bodenwert.
2. Ausrichtung
Bei einem Grundstück mit einem weiten Ausblick sowie mit einer guten Aufteilung können Sie, im Vergleich zu einem schattigen Baugrund, einen höheren Verkehrswert erzielen.
3. Geländeeigenschaften
Bei den Eigenschaften und Topografien gibt es ebenfalls wertsteigernde bzw. ‑mindernde Einflüsse. Dabei haben Sie mit einem ebenen, tragfähigen und gut bebaubaren Grundstück die besten Aussichten auf einen optimalen Ertragswert. Hanglage oder von Altlasten beeinträchtigtes Bauland senken selbstverständlich den Verkaufswert.
4. Erschließungsgrad
Damit ein Bauverfahren genehmigt wird, muss das Grundstück erschlossen sein. Die genauen Regelungen dafür sind im Baugesetzbuch angeführt. Beispielsweise müssen eine Straßennetzanbindung und die Versorgung mit Wasser, Strom sowie die Entsorgung von Abwasser vorhanden sein.
