Haben Sie schonmal etwas von dem Marktwert einer Immobilie gehört? Jetzt lesen, dauert nur 3 Minuten.
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Was ist mit den Begriffen „Marktwert“ und „Verkehrswert“ gemeint?
Geht es um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie, werden die Begriffe des Marktwertes und des Verkehrswertes wichtig. Nach der etwas sperrigen Definition des § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird „der Verkehrswert (Marktwert) (…) durch den Preis bestimmt, der (…) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Die Begriffe „Marktwert“ und „Verkehrswert” bezeichnen also dasselbe, nämlich den durchschnittlichen Preis, den Andere an einem Stichtag für eine bestimmte Immobilie zu zahlen bereit sind. Außenvor bleiben dabei z. B. unverhältnismäßig hohe Preise, die dadurch zustande kommen, weil jemand etwa ein besonderes persönliches Interesse am Kauf einer Immobilie hat.
Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt genau vor, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen ist. So legt das Gesetz fest, dass neben marktüblichen Gesichtspunkten wie Größe, Zustand und Art der Nutzung einer Immobilie auch weitere Aspekte wie etwa die allgemeine Wirtschaftslage, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen eines Gebietes bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Auch wenn absehbare Veränderungen – etwa in der Nutzung – ebenfalls in die Bewertung mit einfließen, ist der Verkehrswert einer Immobilie aber immer nur eine Momentaufnahme zum Zeitpunkt der Wertermittlung.
Damit Sie die Bedeutung des Marktwertes richtig einschätzen können, ist auch folgender Hinweis wichtig: Da der Verkehrswert auf zahlreichen Faktoren basiert, die z. T. der Beurteilung bedürfen, kann er niemals exakt bestimmt werden. Gutachter können mit guten Gründen zu unterschiedlichen Einschätzungen kommen.
Welche verschiedenen Methoden der Marktwert-Ermittlung gibt es?
Nach den gesetzlichen Regelungen sind drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes zulässig. Darüber hinaus dürfen die Verfahren auch miteinander kombiniert werden. Diese drei Verfahren sind das Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV, das Ertragswertverfahren nach den §§ 17 bis 20 ImmoWertV sowie das Sachwertverfahren nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV.
Jedes Verfahren hat seine Stärken und Schwächen – auch abhängig von der jeweils zu bewertenden Immobilie. So wird der Wert von Selbstnutzungsobjekten typischerweise im Sachwertverfahren bestimmt, während der Wert von Gewerbeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird.
Welche Unterlagen benötigt ein Gutachter für die Marktwert-Ermittlung?
Für ein fundiertes Verkehrswert-Gutachten muss der Sachverständige auf möglichst umfassende Informationen zur jeweiligen Immobilie zurückgreifen können. Dazu zählen insbesondere der Grundriss und der Bauplan, ein Grundbuchauszug, die Flurkarte und der Lageplan, eine Baubeschreibung, eine Wohnflächenberechnung und der Energieausweis sowie notarielle Urkunden. Geht es z. B. um eine Wohnung, sind weitere Dokumente erforderlich, beispielsweise der Wirtschaftsplan und die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Auch bei vermieteten Immobilien sind zusätzliche Unterlagen für die Wertermittlung nötig, etwa Mietverträge und ‑aufstellungen.
