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Haus geerbt: Was nun?

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, sieht sich schnell mit einer ganzen Menge Fragen und Entscheidungen konfrontiert. Verkaufe ich die Immobilie oder behalte ich sie? Muss ich auf weitere Erben Rücksicht nehmen? Ist das Haus renovierungsbedürftig oder muss gar umfassend saniert werden?

Vielleicht steht die Immobilie auch am anderen Ende der Republik und man weiß gar nicht, wie man alles koordinieren soll. Hinzu kommt, dass all dies in einer absoluten Ausnahmesituation stattfindet – schließlich hat man gerade einen Angehörigen verloren.

Um nicht den Überblick zu verlieren und keine überstürzten Entscheidungen zu treffen, ist es ratsam, sich genau zu informieren oder gleich einen Experten hinzuzuziehen.
Viele Erben wissen nicht, wie sie die Erbschaft, die mit dem Testament verkündet wird, einordnen sollen. Welchen Wert hat die jeweilige Immobilie oder was muss man gar investieren, um einen adäquaten Wert zu erhalten? Gerade Privatpersonen, die sich bis dahin nicht mit dem Immobilienmarkt beschäftigt haben, sind überfordert, wenn es um die Bewertung und Einordnung einer geerbten Immobilie geht. Gehen Sie deshalb ganz systematisch vor und stellen sich die zentralen Fragen.

In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?

Ist die geerbte Immobilie renovierungsbedürftig gilt es, die richtigen Schritte zu gehen und sich gut zu informieren. Alles beginnt mit einer soliden Bestandsaufnahme: Sowohl die Bausubstanz und sämtliche Installationen als auch der Sanierungsbedarf jedes einzelnen Raumes muss dabei überprüft werden. Hierbei sollten stets die richtige Experten hinzugezogen werden. Entscheidet man sich nach dieser Analyse tatsächlich für die Renovierung der Immobilie, heißt es Prioritäten setzen. Vor allem dann, wenn das Haus oder die Wohnung im Anschluss an die Sanierung verkauft werden soll. Welche Arbeiten zuerst ausgeführt werden sollen hängt von vielen Parametern ab. Der Eigentümer muss sich dabei um die entsprechenden Kostenvoranschläge, die passenden Dienstleister wie Handwerker oder Architekten, passende Förderprogramme und Finanzierungsgrundlagen kümmern. Dazu müssen in vielen Fällen Einwilligungen und Genehmigungen bei den einschlägigen Behörden und Ämtern einholen. All das nimmt Zeit, Geld und Nerven in Anspruch.
Sie möchten wissen, welche Renovierungsmaßnahmen in Ihrem Objekt die höchste Rentabilität erbringen? Vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin mit W4 Immobilien.

Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?

Sobald Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, verkomplizieren sich die folgenden Prozesse unter Umständen. Vor allem dann, wenn sich die Gemeinschaft nicht einig ist. Das beginnt bereits, wenn es um die Verteilung wertvoller Möbel oder Erbstücke aus dem Hausrat geht.
Richtig schwierig wird es allerdings, wenn Uneinigkeit über die Nutzung der Immobilie besteht. Wer trägt die laufenden Kosten wie Darlehenszinsen und Heizkostenabrechnung? Wer kümmert sich um etwaige Modernisierungsmaßnahmen? Und überhaupt: Wer darf das Haus bewohnen und wie werden im Falle einer Eigennutzung die anderen Erben entschädigt?
Es gilt also, zunächst Klarheit über die Verwendung der Immobilie herzustellen. Entweder ein Erbe nutzt das Haus selbst und entschädigt die anderen Parteien oder man veräußert das Objekt und teilt den Erlös auf. In beiden Fällen ist die genaue Wertermittlung grundlegend und entscheidend.
Eine fundierte Bewertung der Immobilie ist ohne entsprechend fachkundige Unterstützung kaum möglich. Verzichtet man auf einen externen Experten ist die Chance groß, dass im Nachhinein Diskussionen darüber entstehen, ob die Immobilie nicht zu billig verkauft wurde.
Ist das Konfliktpotential unter den Erben grundsätzlich groß, sollte von Beginn an ein unabhängiger, vereidigter und öffentlich bestellter Sachverständige hinzugezogen werden. Er erstellt dann ein Gutachten, das auch vor Gericht Bestand hat und nicht von einem der Erben angezweifelt werden kann.
Wenn Sie aber von einer friedlichen Einigung ausgehen und alle Parteien zusammenarbeiten, hilft es schon, eine professionelle Bewertung in Auftrag zu geben, zum Beispiel durch einen qualifizierten Immobilienmakler. Hierbei können zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden: Ein vertrauensvoller, fachkundiger Makler kann im Anschluss an die Bewertung auch beim komplizierten Verkaufsprozess helfen – somit erhalten Sie hier eine Rundumversorgung aus einer Hand und einen festen Ansprechpartner für Ihren Fall. Fundiert, sachkundige Immobilienbewertungen gibt es zum Beispiel beim Experten Sven Weida von W4 Immobilien

Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen?

Bei geerbten Immobilien stellt sich dieselbe Frage wie bei jedem Wohneigentum: Verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen? Letzteres hängt ganz von Ihrem persönlichen Wunsch ab, bei den anderen beiden, gilt es, das Für und Wider abzuwägen.
Bei einer Erbengemeinschaft empfiehlt es sich, wenn keiner der Erben auf Eigennutzung aus ist, das Haus zu verkaufen. Aber auch für Alleinerben ist der Verkauf interessant. So eröffnen sich nach dem Verkauf der Immobilie weitere Möglichkeiten: Das erzielte Geld können Sie beispielsweise in die Tilgung des eigenen Immobiliendarlehens investieren oder für die Modernisierung des eigenen Hauses verwenden. Auch mit Blick auf Rücklagen und Altersvorsorge ist ein Verkauf der Erbimmobilie attraktiv.
Für den Fall, dass Sie eine Nachlassimmobilie geerbt haben, die bereits vermietet ist und Sie daran auch nichts ändern möchten, wird die Erbschaftssteuer fällig. Das gleiche gilt auch für die Neuvermietung einer leerstehenden Erbimmobilie. Wie hoch die Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie ausfällt, setzt sich aus mehreren Parametern zusammen. Ausschlaggebend dafür, ist in erster Linie der Wert der geerbten Immobilie und der verwandtschaftliche Grad zum Verstorbenen.
Eine Erbimmobilie zu vermieten klingt verlockend. Relativ sichere Mieteinnahmen sorgen für ein monatliches Zusatzeinkommen.
Aber Vorsicht: Um das Objekt vermieten zu können, muss ein gewisser Standard erfüllt sein, der unter Umständen erst hergestellt werden muss. Planen Sie dazu realistische Investitionen ein.
Die richtigen Mieter zu finden ist im nächsten Schritt nicht einfach. Hierbei ist die Unterstützung eines Immobilienmaklers für die Vermietung Ihrer geerbten Wohnung oder Ihres Erb-Hauses zu empfehlen. Ein solcher Immobilienexperte hilft Ihnen auch bei der grundsätzlichen Entscheidung, ob Vermietung Sinn macht oder nicht doch besser der Verkauf in Frage kommt.

Was tun, wenn das Objekt zu weit weg ist?

Gerade im Erbfall kommt es oftmals zu der Konstellation, dass das neue Wohneigentum nicht an einem, sich in Reichweite befindenden Ort steht. Nun ist die Abwicklung eines Immobilienverkaufs per se schon eine komplizierte Angelegenheit. Kommt jetzt noch die räumliche Distanz hinzu, wird das ganze zur Herkulesaufgabe.
Von der Bestandsaufnahme des Objektzustandes bis hin zu eventuellen Besichtigungsterminen mit potentiellen Käufern – die tatsächliche Anwesenheit vor Ort ist in der Abwicklung eines solchen Geschäfts zwingend erforderlich. Hinzu kommen Termine vor Ort bei Behörden und Ämtern.
Auch bei einer Vermietung ist die Koordination der eigenen Aufgaben nur schwer aus der Distanz zu stemmen. In jedem Fall heißt es hier, sich Unterstützung vor Ort zu suchen und die Verantwortung nicht auf allzu viele Köpfe zu verteilen. Idealerweise beauftragen Sie einen örtlichen Immobilienexperten Ihres Vertrauens mit der Objektbewertung, -betreuung und der Verkaufsabwicklung.
In der Region Karlsruhe hilft Ihnen dabei W4 Immobilien als renommierte Full Service-Agentur gerne weiter.

Wie erzielen Sie beim Vermieten Ihrer Erbimmobilie eine gute Rendite?

Wer eine Wohnung oder gar ein Mehrparteienhaus erbt, das aktuell vermietet wird, erschrickt meist, beim Blick auf die tatsächlichen Kaltmieten. Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen sind diese oft weit unter dem marktüblichen Niveau.
Die eigentlich zu erzielende Rendite kann damit nicht erreicht werden. Eine Änderung der Kaltmieten ist dabei erst bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen möglich. Dabei darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die diese Vergleichsmiete ist, steht im örtlichen Mietspiegel.
Aus Rentabilitätsgründen des Erben und neuen Eigentümers ist dies ein Ärgernis. In Eigenregie ist dabei oftmals nicht viel zu machen. Auch hier ist es ratsam sich Unterstützung zu holen, um alle Möglichkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen zu überblicken und entsprechend ökonomisch sinnvolle Entscheidungen zu fällen. Eine Immobilie zu guten Konditionen zu vermieten ist nicht trivial und gerade für Privatpersonen eine große Herausforderung. Mietspiegel, Mietpreis, Formalitäten und Vorgaben: Ohne den richtigen Partner ist es schwierig, den Überblick zu behalten und eine professionelle, rechtlich einwandfreie und dazu noch lukrative Vermietung anzubieten.

Was müssen Sie beim Verkauf beachten und welche Unterlagen benötigen Sie?

Einfach mal schnell ein Haus verkaufen ist nicht drin. Dazu braucht es schon etwas Zeit, Know-how und vor allem die richtigen Unterlagen. Wir haben Ihnen in einer Checkliste zusammengefasst, welche Dokumente Sie benötigen. Diese können Sie HIER anfordern.
Damit ist es aber noch nicht getan. Gerade Privatpersonen, die vielleicht sogar unverhofft durch eine Erbschaft in den Besitz einer Immobilie geraten sind, laufen Gefahr, beim Verkauf entscheidende Fehler zu machen.
So wird beispielsweise fast immer der Wert der Immobilie falsch eingeschätzt, wenn kein Experte hinzugezogen wird. Selbstverständlich möchten Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung den bestmöglichen Preis erzielen und keinesfalls unter Wert an den Markt gehen. Diese Angst der Verkäufer, ein unbeabsichtigtes „Schnäppchen“ zu inserieren, führt allerdings häufig dazu, dass Immobilien mit völlig überzogenen Preisangeboten präsentiert werden. Das schreckt potentielle Käufer ab und wirkt hochgradig unseriös. Ein realistischer, der angebotenen Immobilie angemessener Preis, kann zum wichtigen Verkaufstrigger werden. Allerdings ist die richtige Bewertung einer Immobilie nicht trivial. Besser, Sie holen sich dafür professionelle Hilfe und lassen Ihr Wohneigentum von einem entsprechenden Experten bewerten.

Nicht nur bei der Bewertung, sondern eben auch beim Verkauf der Immobilie sollten Profis im Boot sein. Als Verkäufer müssen Sie für alle Fälle bestens vorbereitet sein. Zum Beispiel wenn es um die Besichtigungstermine geht. Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über mögliche Fragen zum Haus oder zur Wohnung, sodass Sie immer die richtigen Antworten parat haben. Zur Vorbereitung gehört es deshalb auch, alle wichtigen Unterlagen und Dokumente zur Immobilie rechtzeitig anzufordern.

Auch der finanzielle Aufwand sollte nicht unterschätzt werden: Haben Sie die Vermarkungskosten, die Kosten für den Energieausweis und andere Unterlagen sowie möglicherweise die Kosten für ein Wertgutachten im Kalkül? Machen Sie sich im Vorfeld realistische Gedanken über Zeit- und Geldaufwand Ihres Vorhabens, so dass Sie im Verkaufsprozess nicht überrascht werden. Auch hier kann die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler für spürbare Entlastung sorgen.

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