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Was tun, wenn die Mietforderung für Ihre vermietete Immobilie ausbleibt?
Dann greift das sogenannte Mietausfallwagnis. Dieses beschreibt das Risiko einer Ertragsminderung, welche durch den Ausfall von Mietforderungen entstehen kann. Dieser Fall tritt dann ein, wenn Ihre Immobilie leer steht oder Ihre Mieter aufgrund von Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit die geforderte Zahlung nicht erbringen kann.
Die Berechnung des Mietausfallwagnisses beinhaltet neben der Aufhebung des Mietverhältnisses auch die Räumung oder Rechtsverfolgung.
Wie hoch fällt das Risiko des Mietausfalls Ihrer Immobilie aus?
In der Regel wird dieses als Prozentsatz Ihrer Bruttoeinnahmen definiert. Dient Ihre vermietete Immobilie beispielsweise als Wohnimmobilie, so können Sie das Wagnis mit einem Prozentsatz von 2 % kalkulieren. Handelt es sich bei Ihrem Objekt jedoch um eine Gewerbeimmobilie, so steigt der Prozentsatz auf 4 % bzw. auf 5 %. Um die genaue Höhe zu erfahren, sollte Ihre Immobilie jedoch individuell betrachtet werden.
Fungiert Ihre vermietete Immobilie als spezielles Objekt, das in seiner Nutzung eingeschränkt ist, z. B. eine spezielle Produktionshalle, dann steigt das Mietausfallwagnis. Liegt Ihre vermietete Immobilie jedoch in einer guten Lage, mit guter Mietstruktur, dann fällt das Risiko eines Mietausfalls deutlich niedriger aus.
Bei der Ermittlung des Immobilienwertes werden neben den Mietverdiensten auch die Bewirtschaftungskosten der Immobilie berücksichtigt. Hierzu gehört das Mietausfallwagnis, neben den Kosten für Verwaltung, Instandhaltungskosten und Abschreibungen. Folglich gilt: Je höher das Mietausfallwagnis für Ihre vermietete Immobilie ausfällt, desto geringer Ihr Reinertrag, d. h. der um die Bewirtschaftungskosten geminderte Erlös.
Wie berechnen Sie das Mietausfallwagnis für Ihre vermietete Immobilie?
Im Folgenden finden Sie eine Beispielkalkulation, wie Sie das Mietausfallwagnis Ihres Objektes berechnen können.
Rohertrag (im Jahr) 200.000 Euro
- Instandhaltungskosten 20.000 Euro
- Verwaltungskosten 10.000 Euro
- Abschreibungen 5.000 Euro
- Mietausfallwagnis 5.000 Euro
= Reinertrag 160.000 Euro
Erhalten Sie einen jährlichen Bruttorohertrag von 200.000 Euro und das Risiko des Mietausfalls beträgt 2 % auf den Bruttorohertrag, da Sie bspw. eine Wohnimmobilie besitzen, so ergibt sich ein Mietausfallwagnis in Höhe von 5.000 Euro. Dieses ziehen Sie mitsamt den restlichen Bewirtschaftungskosten von Ihrem Ertrag ab und Sie erhalten den Reinertrag (hier 160.000 Euro).
Wie Sie das Wagnis für Ihre vermietete Immobilie richtig kalkulieren
Bevor Sie sich zum Kauf eines Mietobjektes entschließen, sollten Sie überlegen, wie hoch Sie das Risiko des Mietausfalls einschätzen. Dieses sollten Sie in Ihre Kalkulation miteinbeziehen.
Sind Sie jedoch schon Besitzer einer Immobilie, die Sie als Wohnraum zur Verfügung stellen wollen, können Sie das Mietausfallwagnis in Ihren Mietzins einkalkulieren. In diesem Fall setzten Sie die Miethöhe so an, dass Sie auch über eventuelle Ausfälle der Forderungen hinwegkommen.
Sind Sie dabei, eine vermietete Immobilie zu finanzieren, wird Ihnen auffallen, dass Banken das Wagnis des Mietausfalls ebenfalls berechnen, um sich gegen das Risiko nicht ausreichender Jahresmietverdienste abzusichern.
Möchten Sie wiederum eine bereits vermietete Immobilie verkaufen und das Mietausfallwagnis ist sehr hoch, so sollten freie Einheiten vor Verkauf bezogen werden. Bei geringem Wagnis ist es häufig besser, die Immobilie im freien Zustand zu verkaufen. So liegt die Entscheidung beim Käufer, ob ihm das Objekt zur Selbstnutzung dienen soll oder ob er es anderen zur Verfügung stellt.
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