Für den Kauf einer Wohnung besteht ein hoher Kapitalbedarf. Eine Wohnung geht üblicherweise mit einem Preis im sechsstelligen Bereich einher. Kaum ein Käufer hat die Option, auf Rücklagen zurückzugreifen, um direkt die Kaufsumme bar auf den Tisch zu legen.

Daher lässt sich eine Finanzierung der Wohnung kaum vermeiden. Das Kapital für den Kauf einer Wohnung setzt sich dementsprechend aus dem Eigen- und dem Fremdkapital zusammen.

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für den Wohnungskauf und lohnt es sich, den Anteil zu erhöhen?

Was ist unter dem Eigenkapital zu verstehen?

Das Eigenkapital ist die Geldsumme, die der Käufer selbst bei der Finanzierung einbringt. Über mehrere Jahre angespart, zahlt sich diese Disziplin beim Wohnungskauf endlich aus.

Zum Eigenkapital zählen sowohl das Geld auf dem Girokonto als auch andere Vermögenswerte. Etwa eine abbezahlte Immobilie oder investiertes Geld auf dem Kapitalmarkt. Lässt sich dieses kurzfristig auszahlen, steht es als Eigenkapital für den Wohnungskauf zur Verfügung.

Nur zum Teil dem Eigenkapital hinzuzurechnen, sind langfristige Anlagen. Hierzu könnten das Festgeld oder Lebensversicherungen zählen. Diese sind selten unmittelbar abrufbar, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Je mehr Eigenkapital Sie ansparen und beim Wohnungskauf einbringen, desto geringer fällt der Betrag der Fremdfinanzierung aus. Die Darlehenssumme ist niedriger, sodass die Finanzierungskosten sinken. Die monatliche Belastung nimmt ab, sodass ein größerer Spielraum im Haushaltsbudget besteht.

Das Eigenkapital als Sicherheit für den Darlehensgeber

Bei der Frage, wie viel Eigenkapital es sich lohnt einzubringen, ist dessen Funktion genauer zu erläutern. Denn nicht nur für Sie als Käufer sind diese Rücklagen wichtig, sondern auch für den Darlehensgeber.

Denn nehmen Sie einen Kredit zur Finanzierung der Wohnung auf, sichert sich der Kreditgeber über die Grundschuld umfassende Rechte zu. Sollten Sie nicht in der Lage sein die monatliche Rate zu bedienen, droht die Zwangsversteigerung. Der Kreditgeber möchte auf diese Weise nicht länger auf die offenen Zahlungen warten, sondern unmittelbar die Wohnung zu Geld machen, um daraus die Restschuld zu begleichen.

In der Regel sind im Rahmen der Zwangsversteigerung geringere Verkaufspreise zu erwarten. Der Verkäufer ist zum Verkauf gezwungen und finden sich kaum Interessenten, fällt der erzielte Preis bei der Zwangsversteigerung entsprechend gering aus.

Um diesen Preisnachlass abzufedern, ist es für den Kreditgeber von Vorteil, wenn Käufer selbst einen Eigenanteil beisteuern. Dadurch sinkt die Restschuld bereits beim Wohnungskauf. Sollte es tatsächlich schon nach kurzer Zeit zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, ist die Gefahr für den Kreditgeber, auf den offenen Forderungen sitzenzubleiben, entsprechend niedrig.

Dies hat zur Folge, dass ein höherer Anteil an Eigenkapital mit leicht besseren Zinskonditionen einhergeht. Das Ausfallrisiko ist geringer, sodass der Kreditgeber keinen Risikoaufschlag beim Zinssatz nehmen muss.

Demzufolge lohnt es sich, zunächst möglichst viel Eigenkapital für den Wohnungskauf einzubringen. Sie können eine geringere Kreditsumme aufnehmen und profitieren von besseren Zinskonditionen.

Üblicher Anteil des Eigenkapitals beim Wohnungskauf

Im Allgemeinen gilt die Empfehlung, dass Käufer rund 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus dem Eigenkapital begleichen. Für Banken stellt dies bei der Risikobewertung die Obergrenze dar. Noch mehr Ersparnisse einzubringen, geht nicht mehr mit günstigeren Zinsen einher, sodass die Konditionen konstant bleiben.

Würden Sie hingegen weniger Eigenkapital zur Verfügung stellen, drohen neben höheren Zinsen auch die Absage der Kreditanfrage. Banken könnten das Risiko als zu hoch bewerten und von einer Finanzierung absehen. Dies gilt insbesondere für Personengruppen, deren Einkommenssituation als unsicher gilt. In erster Linie trifft dies auf Selbstständige zu, die wesentlich mehr Eigenkapital benötigen als etwa Beamte auf Lebenszeit.

Die Empfehlung, dass das Eigenkapital rund ein Drittel der Gesamtkosten tragen sollte, beruht auf einem Umfeld durchschnittlicher Zinsen. Während der Phase der Niedrigzinsen, bei der der Leitzins bei 0 Prozent lag, waren Vollfinanzierungen keine Seltenheit. Das Fremdkapital war besonders günstig erhältlich, sodass Käufer mit einem sicheren Einkommen kein Problem hatten, ganz auf das Eigenkapital zu verzichten.

Angesichts steigender Zinsen bei der Immobilienfinanzierung ist diese Vorgehensweise jedoch nicht zu empfehlen. Nicht nur nehmen Kreditgeber häufiger von der Vollfinanzierung Abstand, sondern die Zinsbelastung nimmt deutlich zu. Über eine gewöhnliche Finanzierungsdauer von bis zu 30 Jahren dürfen Sie den Zinseszinseffekt nicht vernachlässigen. Dieser schlägt bei Zinsen im Bereich von 3 bis 4 Prozent deutlich stärker zu Buche als bei einem Zinssatz von nur 0,5 Prozent.

“In der derzeitigen Lage, mit Zinssätzen von über 3 Prozent beim Immobilienkauf, lohnt sich das Ansparen von Eigenkapital. Durch das Erhöhen des Eigenkapitals sinkt der Zinsaufwand und die Finanzierung ist trotz gestiegener Zinsen möglich. Da gleichzeitig die Immobilienpreise sinken, ist die Gesamtbelastung möglicherweise geringer als bei niedrigen Zinsen. Pauschal zu sagen, dass höhere Zinsen den Kauf einer Wohnung unmöglich machen, ist unzutreffend. Vielmehr gilt es, genau den Markt zu beobachten, um Immobilien zu finden, deren Preis spürbar gesunken ist.” Bewertet Sebastian Jacobitz vom Wohnportal Wohnora.de die derzeitige Situation am Immobilienmarkt.

Das Eigenkapital aufbauen

Für Käufer, die bereits über ein gesundes Polster verfügen und einiges an Eigenkapital aufgebaut haben, können die höheren Zinsen von Vorteil sein. Die Preise sinken, sodass sich der Einsatz des Eigenkapitals gleich mehrfach lohnt. Doch wie gehen Sie vor, wenn Ihre Rücklagen geringer ausfallen?

Besteht nicht die Aussicht auf ein Erbe oder einem günstigen Darlehen innerhalb der Familie, heißt es, dass Sie sich einen genauen Überblick über Ihre finanzielle Situation verschaffen müssen. Am besten führen Sie ein Haushaltsbuch, in welchem sämtliche Einnahmen und Ausgaben festgehalten sind. So sehen Sie auf einen Blick, wohin das Geld fließt und ob sich noch die ein oder andere unnütze Ausgabe vermeiden lässt.

Des Weiteren sollten Sie verschiedene Optionen prüfen, um das Kapital nicht einfach auf dem Konto liegen zu lassen. Denn dort sind die Guthabenzinsen verschwindend gering und ohnehin geringer als die Inflation. Dadurch verliert das Geld real an Wert, sodass Sie nicht vom Zinseszins profitieren.

Planen Sie den Kauf einer Wohnung erst in 5 Jahren oder später, ist die Investition in Wertpapiere denkbar. ETFs stellen hierfür ein geeignetes Vehikel dar, da sie kostengünstig und mit keinem weiteren Aufwand verbunden sind. Einmal der Sparplan eingerichtet, wächst das Depot durchschnittlich um 5 Prozent pro Jahr und der Aufbau des Eigenkapitals gelingt deutlich schneller.

Für einen kürzeren Zeithorizont lohnt sich der Vergleich verschiedener Tagesgeldkonten. Hier variieren die Zinsen und teilweise Boni, die bei der Kontenerstellung gewährt werden. So lässt sich noch das Willkommensgeschenk mitnehmen, welches dem Eigenkapital zufließt.

Absehen sollten Sie von komplizierten Versicherungsmodellen. Diese gehen meist mit hohen Gebühren einher und sind nur für die Versicherungsgesellschaft ein lohnenswertes Geschäft.

Gelungene Finanzierung beim Kauf einer Wohnung

Träumen Sie vom Kauf einer eigenen Wohnung, stellt die Finanzierung die größte Herausforderung dar. Indem Sie in den vergangenen Jahren diszipliniert das Eigenkapital gebildet haben, stehen Ihre Chancen für die Finanzierung nicht nur besser, sondern Sie erhalten auch günstigere Zinskonditionen.

Insbesondere während der derzeitig höheren Bauzinsen ist das Einbringen von mehr Eigenkapital sinnvoll. Sie senken den Zinsaufwand und der Zinseszinseffekt ist weniger spürbar. Sehen Sie also von einer Vollfinanzierung ab und finden Sie für sich das optimale Maß, um möglichst günstig und schnell den Kauf einer Wohnung abzuschließen.