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Die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV

Was ist die Immobilienwertermittlungsverordnung und wann kommt die sie zum Einsatz?

Bis zum 1. Juli 2010 griffen Gutachter, Makler, Versicherungen, Sachverständige oder Banken, die den Wert eines Grundstücks schätzen sollten, auf die Wertermittlungsverordnung zurück. In der nun geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung werden auch weitere Parameter hinzugezogen, welche im Folgenden aufgeführt werden.
Die baulichen Gegebenheiten (wie Energieausweis) eines Gebäudes oder wichtige Landmarken der Umgebung haben einen Einfluss auf den Wert eines Hauses. Immer dann, wenn der Wert eines Grundstücks mitsamt aller dazugehörigen Werte ermittelt werden soll, wird die Immobilienwertermittlungsverordnung zu Hilfe genommen.

Es gibt drei wichtige Punkte, die eine Rolle spielen:

Die aktuelle Situation auf dem Grundstücksmarkt, regionale Preisunterschiede und die Beschaffenheit der Immobilie. In der Immobilienwertermittlungsverordnung wird genau bestimmt, welche Faktoren in der Berechnung relevant sind.

Für den Bodenrichtwert, die Faktoren der Marktanpassung und Zinssätze der Liegenschaften werden genaue Umrechnungsmethoden und Indizes bestimmt. Diese Indexzahlen beinhalten Vergleiche mit ähnlichen Grundstückslagen und Bebauungsverhältnissen der entsprechenden Immobilie.

Lesetipp: Bodenrichtwert – wieso, weshalb, warum?

In der Immobilienwertermittlungsverordnung werden drei Punkte betrachtet:

Wichtig für die Immobilienwertermittlungsverordnung sind zum einen die Begriffsbestimmung und der Anwendungsbereich, aber auch Bodenrichtwerte, Daten, welche ebenfalls erforderlich sein könnten und das Wertermittlungsverfahren dürfen nicht außer Betracht gelassen werden.

Die drei Verfahren

1. Das Vergleichswertverfahren

Wie bereits erwähnt, werden sich ähnelnde Immobilien und Grundstücke zum Vergleich ausgewählt. Ist dieses in bestimmten Fällen nicht möglich, so wird der Vergleichsradius in punkto Lage und Art des Objekts entsprechend erweitert. Häufig liegen jedoch der Wert dieses Vergleiches und der tatsächliche Verkehrswert weit auseinander, so dass die entsprechenden Umrechnungskoeffizienten Anwendung finden.

Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz?

Das Vergleichswertverfahren wird beispielsweise bei einer Bewertung eines Grundstücks oder einer Wohnung angewendet, wenn aus verschiedenen Gründen Vermögenswerte ermittelt werden müssen. Kommt es zu Erbschaften oder Schenkungen, muss die Steuerlast auf diesem Wege ermittelt werden. Bei Scheidungen wird durch dieses Verfahren das Vermögen inklusive Grundstück der einzelnen Parteien festgestellt.

2. Das Ertragswertverfahren

Der zweite Punkt, der in der Immobilienwertermittlungsverordnung eine Rolle spielt, ist die wirtschaftlich mögliche Nutzung des Grundstücks.

Es stellt sich die Frage, wie hoch Bodenwert und Ertragswert des Gebäudes durch Pacht oder Miete sind.

Der Bodenwert wird zunächst um den Betrag der Verzinsung gesenkt. Daraufhin werden von der Miete beziehungsweise Pacht die Kosten der Bewirtschaftung subtrahiert, so dass die Summe beider Zahlen den Reinertrag anzeigt.

Das Ertragswertverfahren findet bei allen Gebäuden Gebrauch, die vermietet werden.

3. Das Sachwertverfahren

Abschließend gibt es bei der Immobilienwertermittlungsverordnung eine Formel, die zur Bewertung des Objekts und des Grundstücks beiträgt. Der Sachwert setzt sich zusammen, aus dem reinen Sachwert des Objekts, addiert mit dem Bodenwert, multipliziert mit dem Faktor der Marktanpassung. Der Bodenwert setzt sich aus Bodenrichtwerten für unbebaute Grundstücke der Gemeinde zusammen. Die Bebauung des Geländes wird begutachtet und Kosten der Herstellung werden mit der Wertminderung des Alters, des zu verkaufenden Objekts, verrechnet. Überlegt wird zudem, wie hoch die Dauer der Restnutzung in Relation zur Dauer der Gesamtnutzung steht. Das Sachwertverfahren findet bei Objekten Anwendung, die nicht vermietet werden können – zum Beispiel Militärgelände, Fabriken etc..

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