Scheidung: Was passiert mit dem Haus?

Entgegen der allgemeinen Wahrnehmung sinkt die Zahl der Scheidungen in Deutschland. Waren es 2005 noch über 200.000 Scheidungen reduzierte sich die Zahl bis 2017 kontinuierlich auf nun 153.501 (Quelle: statista.de).
So oder so: Die Herausforderungen bei einer Scheidung bleiben die gleichen. Neben Sorgerechtsfragen, der Regelung der Finanzen und der entsprechenden Gütertrennung steht immer auch die Frage der Wohnverhältnisse im Raum. Vor allem bei gemeinsamem Eigentum gibt es einiges zu regeln: Muss noch ein Kredit bedient werden? Muss derjenige, der das Haus nicht mehr bewohnen will, ausbezahlt werden? Oder wird der Verkauf an einen Dritten in Betracht gezogen?

Die „sauberste“ Lösung: Das Haus wird verkauft

Eine Option ist es, das gemeinsame Haus zu verkaufen. Dafür gibt es viele Gründe. Etwa, wenn ein Partner allein die Finanzierung nicht tragen kann, die Immobilie für eine Partei viel zu groß ist oder wenn beide das Verkaufen für die „sauberste“ Lösung halten. Der erzielte Verkaufspreis wird dann, entsprechend der Eigentumsanteile, auf die beiden ehemaligen Partner aufgeteilt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob einer der beiden nach dem Erwerb der Immobilie mehr investiert hat oder ob zum Beispiel nur einer die Darlehenssumme bedient hat. Beim Verkauf des Hauses ist es ratsam, eine professionelle Immobilienbewertung durchzuführen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Die Vorteile eines Verkaufs im Fall einer Scheidung liegen auf der Hand: Es kommt Klarheit in die wirtschaftlichen Verhältnisse der geschiedenen Eheleute und man kann den gemeinsamen Besitz sauber entflechten. Für den Neustart und die folgende doppelte Haushaltsführung steht entsprechendes Geld zur Verfügung. So kann sich jeder eine adäquate Wohnsituation suchen, die für den neuen Lebensabschnitt passend ist.
Falls noch ein Kredit zur Immobilie bedient werden muss, gilt folgendes: Mit dem Geld aus dem Verkauf muss zuerst die verbleibende Darlehenssumme getilgt werden. Hinzu kommt, dass in vielen Fällen auch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für das vorzeitige Auflösen des Kreditvertrages beglichen werden muss.

Lesetipp: Immobilienbewertung: Sachwertverfahren

Was ist beim Verkauf zu beachten?

Einfach mal schnell ein Haus verkaufen ist nicht drin. Dazu braucht es schon etwas Zeit, Know- how und vor allem Expertise. Damit ist es aber noch nicht getan. Gerade Privatpersonen, die im Zuge einer Scheidung noch mit einer ganzen Reihe anderer Herausforderungen und Angelegenheiten umgehen müssen sowie sich eventuell auch emotional in einer Ausnahmesituation befinden, laufen Gefahr, beim Verkauf entscheidende Fehler zu machen.
So wird beispielsweise fast immer der Wert der Immobilie falsch eingeschätzt, wenn kein Experte hinzugezogen wird. Selbstverständlich möchten Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung den bestmöglichen Preis erzielen und keinesfalls unter Wert an den Markt gehen. Diese Angst der Verkäufer, ein unbeabsichtigtes „Schnäppchen“ zu inserieren, führt allerdings häufig dazu, dass Immobilien mit völlig überzogenen Preisangeboten präsentiert werden. Das schreckt potentielle Käufer ab und wirkt hochgradig unseriös. Ein realistischer, der angebotenen Immobilie angemessener Preis, kann zum wichtigen Verkaufstrigger werden. Allerdings ist die richtige Bewertung einer Immobilie nicht trivial. Besser, Sie holen sich dafür professionelle Hilfe und lassen Ihr Wohneigentum von einem entsprechenden Experten bewerten.

Lesetipp: Bieterverfahren – Der Markt bestimmt den Preis

Nicht nur bei der Bewertung, sondern eben auch beim Verkauf der Immobilie sollten Profis im Boot sein. Als Verkäufer müssen Sie für alle Fälle bestens vorbereitet sein. Zum Beispiel wenn es um die Besichtigungstermine geht. Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über mögliche Fragen zum Haus oder zur Wohnung, sodass Sie immer die richtigen Antworten parat haben.
Auch der finanzielle Aufwand sollte nicht unterschätzt werden: Haben Sie die Vermarkungskosten, die Kosten für den Energieausweis und andere Unterlagen sowie möglicherweise die Kosten für ein Wertgutachten im Kalkül?
Machen Sie sich im Vorfeld realistische Gedanken über Zeit- und Geldaufwand Ihres Vorhabens, so dass Sie im Verkaufsprozess nicht überrascht werden. Auch hier kann die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler für spürbare Entlastung sorgen.

Einer behält das Haus, der andere wird ausbezahlt

Auch das kann eine Lösung sein. In diesem Fall muss der neue Alleinbesitzer den anderen Partner ausbezahlen. Voraussetzung für diese Konstellation ist natürlich, dass der Alleinbesitzer die nötigen finanziellen Mittel hat, um die Immobilie tragen zu können. Involvieren Sie dabei von Beginn an die Bank, da sie denjenigen, der seine Anteile abgibt, aktiv aus der Haftung nehmen muss. Hier müssen die Ex-Eheleute selbst aktiv werden und auf ihr Kreditinstitut zugehen.
Hinzu kommt die Pflicht, im Grundbuch die entsprechende Änderung der Besitzverhältnisse zu aktualisieren.

Nur im Notfall: Die Teilungsversteigerung

Wenn beide Partner sich nicht freundschaftlich gegenüberstehen, sondern die Ehe im Streit auseinander geht und dem folgend auch Uneinigkeit über den Verbleib der Immobilie besteht, kann eine sogenannte Teilungsversteigerung die Lösung sein. Zu dieser sei aber tatsächlich nur geraten, wenn keine andere Option möglich ist.
Bei der Teilungsversteigerung gibt man die gesamte Kompetenz in gerichtliche Hand. Beide Parteien können die Versteigerung unabhängig von der Größe des Miteigentumsanteils beim Amtsgericht beantragen. Im nächsten Schritt wird das Haus durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Aber Vorsicht: Hier wird in der Regel ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt als ansonsten am Markt möglich wäre. Daher sollte die Teilungsversteigerung nur im äußersten Notfall herangezogen werden. Ansonsten ist der Verkauf mit Hilfe eines professionellen Maklers immer lukrativer für die beiden Ex-Eheleute. Lassen Sie sich deshalb im Vorfeld gut beraten und überlegen Sie genau, ob nicht eine andere Chance auf Einigung besteht.

Aus Eheleuten werden Mieter und Vermieter

In manchen Fällen kann es auch zu der Konstellation kommen, dass einer der Partner in der Immobilie verbleibt und zum Mieter wird. Wird dann aus der bisherigen Ehepartnerschaft ein Mieter-Vermieter-Verhältnis gibt es einige wichtige Punkte zu beachten.
Um das Haus vermieten zu können, muss ein gewisser Standard erfüllt sein, der unter Umständen erst hergestellt werden muss. Um den richtigen Mietpreis zu berechnen, hilft zum einen der jeweilige Mietspiegel und zum anderen auch die Beratung durch einen ortskundigen Immobilienexperten.

Nie ohne Immobiliengutachten

Um den richtigen Verkaufspreis festzulegen, ist es wichtig den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie im Rahmen eines Gutachtens feststellen zu lassen. Dieser Wert entspricht dem theoretischen Verkaufspreis am Markt. Sinnvollerweise sollte der dann kalkulierte Angebotspreis nicht zu weit über dem Verkaufswert angesetzt sein, da sonst kaum Kaufinteresse geweckt wird.
Im besten Fall einigt man sich auf einen Immobilienexperten, der eine solche kostenlose Immobilienbewertung durchführt und dem beide Ex-Partner vertrauen. Wenn hier keine Einigkeit erzielt werden kann, sollte ein gerichtsfestes Gutachten durch einen vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden. Dieser fertigt dann ein Gutachten an, das auch vor Gericht Bestand hat und nicht von einem der beiden geschiedenen Eheleute angezweifelt werden kann.