Grundstücksbewertung – Definition
Unter einer Grundstücksbewertung ist die auf klaren Rechtsnormen basierende Ermittlung des Marktwertes (Verkehrswert) von unbebauten oder bebauten Grundstücken zu einem bestimmten Stichtag zu verstehen. Die Feststellung des Verkehrswertes erfolgt unter Anwendung von bautechnischen, juristischen und betriebswirtschaftlichen Fachkenntnissen.
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Allgemeines zur Grundstücksbewertung
Eine qualifizierte Grundstücksbewertung erfolgt durch dafür spezialisierte Sachverständige, von denen es in Deutschland drei Gruppen gibt. Zum einen gibt es jene Sachverständige, die von der IHK oder Architektenkammer öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Bei der zweiten Gruppe handelt es sich um Sachverständige, die frei arbeiten, aber sich meistens einem Verband angeschlossen haben. Last but not least kann auch ein zertifizierter Sachverständiger für Sie eine Grundstücksbewertung durchführen. Die Zertifizierung dieser Sachverständigen erfolgt nach DIN EN ISO/IEC 17024. Im Rahmen einer Grundstücksbewertung sind einige wichtige Faktoren zu berücksichtigen.
Eine Grundstücksbewertung kann für Sie dann in Frage kommen, wenn diese unter anderem für einen Verkauf, bei Auseinandersetzungen im Zuge einer Scheidung oder Erbschaft, Zwangsversteigerungen oder für eine Bilanzierung, Beleihung, Besteuerung, Investition sowie für die Bemessung des Versicherungswertes benötigt wird.
Grundstücksbewertung – entscheidende Faktoren
Ein wesentliches Detail dabei ist die Lage des Grundstücks. Hier wird zwischen Makro-Lage und Mikro-Lage unterschieden. Während sich die Makro-Lage auf Region bzw. auf die Stadt selbst und deren Stadtteile bezieht, werden bei der Mikro-Lage die infrastrukturellen Bedingungen beurteilt. Bei der Mikro-Lage wird beurteilt, ob das Grundstück in zentraler Lage zur City, im ländlichen Gebiet oder in einem Randgebiet sich befindet. In Bezug auf die Mikro-Lage kommt es auch darauf an, wie weit Ihr Grundstück von öffentlichen Verkehrsmitteln, Kaufhäuser, Ärzten, Schulen, Kindergärten etc. entfernt ist. Das bedeutet für Sie als Käufer oder Verkäufer, je besser das Grundstück hinsichtlich der Lage bewertet wird, desto höher ist natürlich auch der Wert des Grundstücks.
Der Kauf- bzw. Verkaufspreis eines Grundstückes wir ebenfalls vom Bodenrichtwert sehr beeinflusst. Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um einen Wert, der für einen Quadratmeter nicht bebauten Bodens gilt, als Durchschnittswert von Verkäufen ermittelt wird und für die Wertermittlung von Grundstücken als Hilfswert dient. Abhängig von den rechtlichen Vorschriften der Bundesländer wird der Bodenrichtwert in der Regel alle zwei Jahre ermittelt. Zudem gilt der Bodenrichtwert als Basis für die Grund- und Bodenbesteuerung. Der Bodenrichtwert kommt dann zur Anwendung, wenn der Wert des Bodens im Vergleichswertverfahren nicht ermittelt werden kann. Da es sich beim Bodenrichtwert um einen Durchschnittswert handelt, muss die Ermittlung des Verkehrswert Ihres Grundstücks anhand der Grundstücksbesonderheiten geschätzt werden. Durch die Berücksichtigung der speziellen Eigenschaften eines Grundstücks kann es beim Bodenrichtwert durchaus zu gravierenden Unterschieden bei Zu- und Abschlägen kommen. Als Rechtsgrundlage für die Festlegung vom Bodenrichtwert gilt der § 196 BauGB. Bezug nimmt der Bodenrichtwert auf sogenannte Bodenrichtwertzonen, in den einheitliche Wertverhältnisse herrschen. Unter anderem können Stadtteile, Ortschaften oder Straßen Bodenrichtwertzonen sein.
Die Verfahren der Grundstücksbewertung
In Deutschland kann eine Grundstücksbewertung mit drei Verfahren durchgeführt werden.
Wird eine Grundstücksbewertung mit dem Ertragswertverfahren durchgeführt, erfolgt die Feststellung des Bodenwertes getrennt vom Objektwert. In der Regel kommt dieses Verfahren zur Anwendung, wenn bei der Investition in ein Grundstück ein hoher Erlös im Vordergrund steht.
Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Objekte auf einem bebauten Grundstück getrennt vom Boden bewertet werden. Hier wird die Grundstücksbewertung mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren zeichnet sich dadurch aus, dass zur Ermittlung des Grundstückswertes die Kaufpreise von sogenannten Vergleichsgrundstücken herangezogen werden.
