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Wozu dienen die Normalherstellkosten und Herstellkosten?

Die Ermittlung des Bauwertes einer Immobilie

Bei der Ermittlung des Bauwertes einer Immobilie gelten im Rahmen eines Sachwertverfahrens die gewöhnlichen Herstellkosten bzw. die Normalherstellungskosten als Ausgangsbasis. Ein Sachwertverfahren kommt dann zum Tragen, wenn ein Vergleichswertverfahren aufgrund von fehlenden Vergleichswerten bzw. ein Ertragswertverfahren wegen einer nicht ermittelbaren ortsüblichen Miete nicht möglich sind. Üblicherweise sind die gewöhnlichen Herstellkosten in den Unterlagen der Immobilie ersichtlich. Sollten keine Angaben über den Herstellungswert vorhanden sein, sind die vermutlichen Normalherstellungskosten mit Hilfe von Baukostentabellen zu ermitteln. Solche Tabellen geben Auskunft über die durchschnittlichen Bauaufwendungen des jeweiligen Gebäudes. Als Grundlage dienen hier die Gebäudearten je Flächeneinheit.

 

Besonderheiten der Baukostentabellen

Ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus oder Gewerbeobjekt, für jede Gebäudeart ist eine eigene Tabelle verfügbar. Diese Auflistungen sind äußert detailliert gestaltet und somit dementsprechend umfangreich. Festgehalten sind beispielsweise Beschreibungen zu den Ausstattungsstandards, Baunebenkosten und Jahresklassen der Gebäude. Zu beachten ist, dass der in der Tabelle festgelegte Bundesdurchschnitt durch regionale Gegebenheiten beeinflusst wird.

Herstellkosten – Faktoren

Im Wesentlichen werden die Normalherstellkosten unter anderem durch Größe, Verwendungszweck, Ausbaugrad, Lage, Umgebung und Qualität der Immobilie bestimmt. Durch diese große Vielfalt an den Immobilienwert beeinflussenden Faktoren ist eine Festlegung von Flächen- und Raummeterpreisen oft nicht sehr einfach. In den Sachwertrichtlinien 2012 ist festgehalten, dass bei der Wertermittlung die Normalherstellungskosten von 2010 heranzuziehen sind.

Richtlinie für Normalherstellungskosten

Folgt man den Sachwertrichtlinien, sollte eine Wertermittlung auf jene finanziellen Summen aufgebaut werden, die beim Neubau einer gleichwertigen Immobilie anfallen würden. Das bedeutet, dass die tatsächlichen Rekonstruktionskosten nicht die Ausgangsbasis sind. Vielmehr sind die am Bewertungsstichtag relevanten finanziellen Aufwendungen einer modernen und effizienten Bauweise maßgebend.

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