Vom Sach- zum Verkehrswert – Klarheit über den Marktanpassungsfaktor
Wenn es um Immobilienpreise geht, wird häufig mit unterschiedlichen Zahlen jongliert. Wie viel könnte bei einem Verkauf nun aber erzielt werden? Welcher Kaufpreis wäre angemessen? Um hierüber eine Aussage treffen zu können, kommt es auf den Marktanpassungsfaktor, eine gutachterlich festgelegte Größe an.
Der Wert von Immobilien
Um eine Immobilie preislich einzuordnen, wird im Sachwertverfahren die monetäre Bedeutung von Boden, Bebauung und Außenanlagen zusammengenommen. Allerdings kann das Ergebnis oft deutlich von dem realistisch zu erzielendem Erlös abweichen, weil es nur die Kosten einer hypothetischen Ersatzbeschaffung abbildet. Die gleiche Summe kann sich beispielsweise für zwei Objekte ergeben, bei denen das eine in wenig nachgefragter ländlicher Gegend steht, während die andere Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die Nachfrage sehr hoch, das Angebot aber gering ist. Dies wirkt sich immens auf die zu erzielenden Preise aus. Diese Differenz wird durch den Korrekturfaktor ausgeglichen.
Die Höhe des Marktanpassungsfaktors
Für verschiedene Objekttypen werden die jeweiligen Marktanpassungsfaktoren durch Gutachterausschüsse in ganz Deutschland festgelegt. Hierfür werden erzielte Kaufpreise und kalkulierte Sachwerte verglichen, um daraus die durchschnittliche Abweichung zu berechnen. Ist der erzielte Verkaufspreis im Durchschnitt niedriger als kalkuliert, erfolgt eine Korrektur nach unten – der Marktanpassungsfaktor ist kleiner als 1. Im umgekehrten Fall kann der Verkäufer einen höheren Preis beim Verkauf erzielen, der Faktor ist dann größer als 1.
Wie berechnet man den zu erzielenden Preis?
Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus der Multiplikation des Sachwerts und des einschlägigen Marktanpassungsfaktors. So beträgt beispielsweise bei einem Marktanpassungsfaktor von 0,9 der realistische Preis 90 % des Kalkulationsergebnisses. Möchte man diese zusätzliche Rechnerei vermeiden, sollte anstelle des oft sehr ungenauen Sachwertverfahrens auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen werden, bei dem direkt der Marktpreis für die Berechnung angesetzt wird.
Lesetipp: Die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV
