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Der Einheitswert
Unter dem Begriff Einheitswert ist der für bebaute und unbebaute Grundstücke zu einem bestimmten Stichpunkt festgelegt Wert einer Immobilie zu verstehen. Zusätzlich gibt es auch für sogenannte grundstücksgleiche Rechte einen Einheitswert, wie Schiffseigentum, Erbbaurecht oder für Wohnungseigentum. Der Einheitswert wird nach einem vom Gesetz geregelten Standardverfahren ermittelt und gilt als Ausgangsbasis für die Ermittlung von Beiträgen, Gebühren und Steuern. Dazu gehören unter anderem die Grundsteuer, Grunderwerbssteuer und Zweitwohnungssteuer.
Der Einheitswert in Deutschland
Zur Anwendung kommt der Einheitswert bei privaten, gewerblichen sowie bei forst- und landwirtschaftlich genutztem Grundbesitz, der sich auf deutschem Bundesgebiet befindet. Die Feststellung des Einheitswertes erfolgt nach § 19 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG). Berücksichtigt werden dabei die Bauweise, Lage und Ausstattung des jeweiligen Objektes. Für die Ermittlung des Einheitswertes von unbebauten Grundstücken werden die Quadratmeter mit dem Bodenwert multipliziert. Berechnet wir der Einheitswert von Häusern und Grundstücken für den Westen nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 bzw. zum 1. Januar 1935 für den Osten. Diese zwei Daten gelten seit damals als Hauptfeststellungszeitpunkte. Da es aufgrund des hohen Aufwandes nie zur einer neuerlichen Hauptfeststellung gekommen ist, sind heute die Einheitswerte für Häuser und Grundstücke weit unter den gebräuchlichen Verkehrswerten. Aus diesem Grund ist beispielsweise bei einer Teilung eines Grundstückes oder einer Gründung von neuem Wohnungseigentum vom Finanzamt eine Nachfeststellung durchzuführen. Diese Regelung gilt auch für erstmalig zu besteuernde Einheiten. Erfasst werden die zwischen zwei Hauptfeststellungen erfolgten Änderungen über sogenannte Fortschreibungen.
Eine Unterscheidung erfolgt dabei durch eine
- Wertfortschreibung, wenn es z. B. zu einer Wertänderung des Grundstückes kommt,
- Zurechnungsfortschreibung, wenn der Grundstückseigentümer gewechselt wird und
- Artfortschreibung, wenn ein unbebautes Grundstück bebaut wird oder sich ein Betriebsvermögen zu einem Grundvermögen umwandelt.
Zudem können fehlerhafte Einheitswertfeststellungen ab dem 1. Januar des Folgejahres durch eine “Fehlerbeseitigende Fortschreibung” richtiggestellt werden.
Die Berechnung des Einheitswertes – Verfahren
Die Feststellung des Einheitswertes erfolgt durch das Finanzamt immer mit Stichtag 1. Januar des Folgejahres, nachdem eine Änderung des Grundstückwertes eingetreten bzw. eine neue “Wirtschaftliche Einheit” entstanden ist. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie bei Mischformen wird in der Praxis meistens das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Einheitswertes verwendet. Dabei wird die Rohmiete pro Jahr zur Berechnungszeit vom 1. Januar 1935 bzw. 1964 mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Werterhöhende oder wertmindernde Umstände werden bei der Berechnung berücksichtigt. Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn für Immobilien in den neuen Bundesländern eine Jahresrohmiete nicht mehr ermittelt werden kann. Hier werden die Werte für das Gebäude, Boden und Außenanlagen zusammengerechnet. Sollten absolut keine Unterlagen vorhanden sein, wird der Einheitswert vom Finanzamt mit einer Ersatzbemessungsgrundlage berechnet. Diese orientiert sich nach der jeweiligen Nutz- bzw. Wohnfläche.
Wie sich der Einheitswert auf die Grundsteuer auswirkt
In Deutschland ist die Grundsteuer eine Steuer zu verstehen, die auf das Eigentum sowie auf die Erbbaurechte an Grundstücken und die Bebauung dieser zu entrichten ist. Als gesetzliche Grundlage dient dabei das Grundsteuergesetz (GrStG). Errechnet wird der Grundsteuermessbetrag unter Verwendung einer Grundsteuermesszahl. Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der jeweiligen Art des Grundstückes. Dabei gelten für die alten Bundesländer folgende Richtsätze:
- 6 Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
- 2,6 Promille bei Einfamilienhäusern für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes und 3,5 Promille für die Restsumme
- 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
- 3,5 Promille für alle übrigen Grundstücke
Für die neuen Bundesländer gelten Steuermesszahlen von fünf bis zehn Promille, die auf den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1935 basieren. Ausgenommen davon sind Betriebe aus der Forst- und Landwirtschaft.
