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Die Grundflächenzahl
Wenn Sie Eigentümer eines Baugrundstückes oder angehender Bauherr sind, haben Sie sicher schon einmal den Begriff “Grundflächenzahl” gehört. Wobei handelt es sich dabei eigentlich genau? Zunächst wäre zu klären, was mit der Grundfläche gemeint ist. Im Unterschied zur Wohnfläche handelt es sich hierbei um die maximale Fläche innerhalb eines Grundstückes, auf der eine Immobilie stehen darf, und zwar inklusive der Außenmauern. Dies ist für Sie als Eigentümer nicht nur dann bedeutsam, wenn Sie freies Bauland verkaufen möchten, sondern auch dann, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die der neue Eigentümer abreißen wird.
Was drückt die Grundflächenzahl aus?
Um zu definieren, welcher Anteil eines Grundstückes mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf, wird die Grundflächenzahl verwendet. Mit dieser Zahl befasst sich § 19 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO). Absatz 1 besagt: “Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche (…) zulässig sind.” Wenn von dieser Fläche beispielsweise 30 % überbaut werden dürfen, ergibt sich eine GRZ von 0,3, denn die GRZ wird immer mit einer oder zwei Dezimalstellen angegeben. Zur Berechnung wird die Fläche der baulichen Anlagen durch die Grundstücksfläche geteilt. Sind beispielsweise auf einem Grundstück von 500 m² insgesamt 150 m² mit baulichen Anlagen überdeckt, beträgt die GRZ 0,3.
Weitere Vorgaben zur Bebauung von Grundbesitz
§ 19 BauNVO besagt zudem, dass auch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mit anzurechnen sind. Für diese Anlagen kann die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Wie hoch ein Gebäude sein darf, wird durch die Geschossflächenzahl ausgedrückt. Außerdem kann im Bebauungsplan vorgegeben sein, wo genau auf dem Grundstück gebaut werden darf. Weitere Vorgaben sind ebenfalls möglich, so kann beispielsweise die Anzahl der errichtbaren Wohneinheiten durch den Bebauungsplan definiert sein.
Die Bedeutung der GRZ
Die GRZ drückt neben der Geschossflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung aus. Dieses muss allerdings nicht voll ausgeschöpft werden. Das Maß der baulichen Nutzung stellt neben der Art der baulichen Nutzung ein wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens dar. Es wird darüber hinaus bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt, da es auch für den erzielbaren Verkaufspreis relevant ist. Denn je größer die Grundflächenzahl ist, umso mehr darf auf dem Grundstück gebaut werden und umso höher ist der Verkaufspreis, den Sie erzielen können.
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