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Das Wertgutachten

Möchten Sie ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder Gewerbeobjekt verkaufen bzw. kaufen? Mit einem Wertgutachten erfahren Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie.

Allgemeines zu Wertgutachten

Grundsätzlich gibt es unterschiedliche Gründe, warum Sie ein Wertgutachten benötigen. In den meisten Fällen wird es aber für eine Veräußerung bzw. einen Erwerb von Immobilien erstellt. Zwingend notwendig haben Sie ein Wertgutachten in folgenden Fällen:

  • Zwangsversteigerungen
  • Auseinandersetzungen vor Gericht (Scheidung, Erbschaften etc.)
  • Nachweis des Verkehrswertes vor Behörden und Ämtern
  • Bewertungen von Baumängeln
  • Ermittlung des betrieblichen Vermögens

Ein Wertgutachten wird von einem Sachverständigen mit Hilfe von verschiedenen Verfahren erstellt und ist kostenpflichtig. Dabei werden die Größe, Lage und der Zustand Ihrer Immobilie beurteilt. Zudem haben Eigentumsrechte, Belastungen und Nutzrechte Einfluss auf die Beurteilung. Als Ergebnis erhalten Sie in Form eines Wertgutachtens den Verkehrswert. Als Verkäufer haben Sie den Vorteil, dass Sie aus dem Gutachten einen angemessenen Verkaufspreis ableiten können und Sie nicht Gefahr laufen, dass Sie unter dem Marktwert verkaufen. Kaufinteressenten bekommen mit einem Wertgutachten Aufschluss über den Zustand der Immobilie, wie beispielsweise versteckte Baumängel.

Lesetipp: Die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV

Erstellung und Bestandteile eines Wertgutachtens

Um zu einem seriösen Wertgutachten zu gelangen, gibt es mit dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren drei Vorgangsweisen. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Immobilienart ab. In gewissen Fällen ist auch eine Kombination dieser Methoden möglich.

Ertragswertverfahren

Diese Verfahren kommt bei Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Tragen. Hier wird der Verkehrswert mittels Grundstückswert und Ertragswert des Gebäudes erhoben. Der Ertragswert setzt sich aus Bewirtschaftungskosten und den Mieteinnahmen zusammen.

Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren werden für die Ermittlung des Verkehrswertes der Sachwert des Gebäudes und der Bodenwert herangezogen. Der Gebäudesachwert hängt dabei vom Baualter und den Herstellungskosten ab.

Vergleichswertverfahren

In der Praxis wird dieses Verfahren am meisten angewendet. Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert von tatsächlich erzielten Kaufpreisen von hinsichtlich Nutzung, Lage, Beschaffenheit etc. vergleichbaren Immobilien abgeleitet. Im Gegenteil zum Sachwert- und Ertragswertverfahren kann hier die aktuelle Marktsituation in die Ermittlung mit einbezogen werden.

Der genaue Inhalt eines Wertgutachtens ist in Deutschland nicht verbindlich festgelegt. Zumindest sollten Aussagen zu folgenden Punkten enthalten sein:

  • Verfahrensmethode
  • Lage der Immobilie
  • Allgemeinzustand (Leitungen, Rohre, Bausubstanz, Elektrik)
  • Energieeffizienz
  • Anbindung an Strom-, Wasser- und Internet
  • Außenanlage (Garten, Carports, Garagen)

Für ein gerichtlich anerkanntes Gutachten sind alle angeführten Punkte durch den Sachverständigen zu begründen und mit Urkunden, Fotos usw. zu belegen.

Lesetipp: Das Residualverfahren – zukunftsgerichtete Wertermittlung Ihrer Immobilie

Wer kann für Sie ein Wertgutachten erstellen?

Wen Sie für die Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen ist von der Art des Gutachtens abhängig. Es gibt freie Sachverständige, deren Gutachten vom Gericht aber nicht unbedingt anerkannt werden müssen. Vor Gericht stichhaltige Gutachten erstellen hingegen vereidigte und von öffentlicher Hand bestellte Sachverständige. Diese werden von der Industrie- und Handelskammer geprüft und in ihr Amt erhoben. Zu diesem Personenkreis zählen auch vom Staat anerkannte Immobiliengutachter, die unter Aufsicht der Landesbehörden stehen.

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