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Das Residualverfahren – zukunftsgerichtete Wertermittlung Ihrer Immobilie

Sie wussten noch nicht, was das Residualwertverfahren ist? Lesen Sie dazu jetzt mehr, es dauert nur wenige Minuten!

Was ist das Residualverfahren?

Mittels dieses anerkannten Verfahrens wird der Wert eines Grundstücks erfasst. Die Berechnung erfolgt, indem der angenommen Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks mit den kalkulierten Baukosten verrechnet wird. Das endgültige Ergebnis, also der tatsächliche Wert der Immobilie ergibt sich, indem der zu erwartende Gewinn aus dem Objekt hinzugerechnet wird. Bezüglich des Verkaufserlöses werden, soweit vorhanden, Vergleichsobjekte beziehungsweise der Ertragswert der Immobilie herangezogen. Hinsichtlich der Kostenermittlung für die Bebauung des Grundstücks werden sämtliche in Betracht kommenden Parameter berücksichtigt. Neben den Materialkosten gehören dazu zum Beispiel ebenfalls finanziell relevante Grundbucheinträge. Durch die detaillierte Aufbereitung aller dieser Kenngrößen innerhalb des Residualverfahrens entsteht eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie. Vorteilhaft ist insbesondere, dass nicht nur eine Momentaufnahme beleuchtet, sondern vielmehr der Blick in die Zukunft gerichtet wird.

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Was spricht eventuell gegen die Anwendung des Residualverfahrens?

Das Ergebnis der Wertermittlung eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie durch die Anwendung des Residualverfahrens fußt zum Teil auf Annahmen. Beispielsweise findet bei den Erlöserwartungen die Entwicklung des Immobilienmarktes Berücksichtigung. Wie stets in derartigen Fällen, können Schwankungen auf diesem Markt zu einer Nichterreichung der Erwartungen führen. Handelt es sich somit um eine reine Bewertung einer bestehenden Immobilie, die nicht weiterentwickelt werden soll, bietet sich zur Wertermittlung der Bezug zu Vergleichsobjekten an, also das reine Vergleichswertverfahren. Da jedoch im Rahmen der Wertermittlung durch ein Residualverfahren umfangreiche Begründungen erstellt werden, relativieren sich etwaige Bedenken. Zudem profitiert das Verfahren von den immer besser werdenden Möglichkeiten der Datenbeschaffung für die Wertermittlung.

Wann ist das Residualverfahren sinnvoll?

Das Residualverfahren ist bei der Umsetzung von Immobilienprojekten die bevorzugte Methode der Wertermittlung eines Grundstücks. Kurz gesagt wird durch dieses Verfahren deutlich, ob ein finanzieller Nutzen aus der Entwicklung entsteht und in welcher Höhe dieser zu erwarten ist. Ist Ihr Grundstück jedoch bereits mit Immobilien bebaut und sind dort Erneuerungen erforderlich, findet das Residualverfahren ebenfalls Anwendung. Auch hier steht am Ende das Ergebnis, welche Art der (Neu-)Nutzung als die ertragreichste zu erwarten ist. Sorgfalt und Genauigkeit bei den anzustellenden Berechnungen spielen hierbei eine relevante Rolle.

Wem nutzt das Residualverfahren?

Bedeutung hat dieses Verfahren der Wertermittlung für Investoren, die einen Überblick über die optimal mögliche Nutzung eines Grundstücks gewinnen möchten. Weiterhin ist es gewissermaßen das einzig durchführbare Verfahren bei Immobilien, für die keine Vergleichsmöglichkeiten vorhanden sind. Insbesondere in Innenstädten finden sich kaum Grundstücke mit vergleichbarer Lage beziehungsweise Nutzungsart. In Großstädten mangelt es bei exklusiven Geschäftsobjekten an zu vergleichenden Marktpreisen, da eine Marktbewegung durch (Ver-)Käufe über lange Zeit nicht stattgefunden haben. Erfüllen Sie beziehungsweise Ihr Grundstück diese Voraussetzungen, können Sie die Anwendung des Residualverfahrens als (gegebenenfalls zusätzliche) Möglichkeit der Wertermittlung in Betracht ziehen.

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