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Was versteht man unter einem Wegerecht?
Wer sein Grundstück von einer öffentlichen Straße aus nicht erreichen kann, ohne über das Land eines Nachbarn zu gehen oder zu fahren, ist dazu dennoch nicht ohne weiteres berechtigt. Grundsätzlich gilt das Prinzip, dass jeder mit seinem Eigentum verfahren kann, wie er möchte. Um zu verhindern, dass manche Immobilien nur noch aus der Ferne betrachtet werden können, gibt es in Deutschland das sogenannte Wegerecht.
Werden größere Grundstücke in zwei oder mehrere kleine aufgeteilt, kann es passieren, dass eines davon keine Anbindung an die öffentliche Straße mehr hat. Um den hinteren Teil dennoch zu erreichen, lässt sich der Eigentümer des sogenannten Hinterliegergrundstücks vom anderen Grundstückseigentümer ein Wegerecht einräumen. Je nach Ausgestaltung wird dem Grundstückseigentümer dabei erlaubt, das belastete, dienende Grundstück zu Fuß (Gehrecht) oder auch mit einem Auto (Fahrrecht) zu überqueren.
Wie wirkt sich die Belastung mit dem Wegerecht aus?
Ohne Zweifel ist das Wegerecht für das dienende Grundstück eine Belastung und wirkt sich damit in aller Regel negativ auf dessen Wert aus. Dies liegt vor allem daran, dass der Grundstückseigentümer nicht völlig frei darüber verfügen kann, sondern immer auch das Recht des Nachbarn beachten muss.
Zu beachten ist allerdings, dass das Wegerecht nicht zwangsläufig auch den Käufer bindet. Ist es lediglich schuldrechtlich vereinbart, das heißt durch eine Vereinbarung zwischen den aktuellen Grundstückseigentümern, so gilt es auch nur zwischen diesen. Wird also eines der Grundstücke verkauft, erlischt das Wegerecht und muss erneut (mindestens mündlich) vereinbart werden. Käufer sollten daher darauf achten, nicht unbeabsichtigt eine solche Vereinbarung zu treffen. Soll das Wegerecht auch bei einem Verkauf fortbestehen, kann es in Form einer Grunddienstbarkeit vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Damit gilt es absolut, das bedeutet, auch über die beteiligten Personen hinaus. Für den herrschenden Grundstückseigentümer dient diese Eintragung der Rechtssicherheit: er ist davor geschützt, dass er nach einem Eigentümerwechsel sein Eigentum gar nicht mehr erreichen kann und dieses dadurch gravierend an Wert verliert.
Zu unterscheiden ist das privatrechtliche Wegerecht, das einem anderen Eigentümer eingeräumt wird, von der öffentlich-rechtlichen Baulast, die gegenüber der Gemeinde übernommen wird.
Wann kommt es auf die Grunddienstbarkeit an?
Ob ein Wegerecht eingeräumt wird oder ob ein solches bereits besteht, kann zu verschiedenen Zeitpunkten relevant werden. Soll ein großes Grundstück in kleinere aufgespalten werden, sollte in jedem Fall darauf geachtet werden, ob hierdurch ein Pfeifenstielgrundstück entsteht. Ist das der Fall, sollte der Eigentümer desselben auf der Bestellung einer Grunddienstbarkeit bestehen. Wurde bereits aufgeteilt und soll das dienende Grundstück verkauft werden, ist zu beachten, dass dieses durch die eingetragene Grunddienstbarkeit belastet ist, das heißt, es kann nicht lastenfrei verkauft werden. Weist der Kaufvertrag dennoch das Wegerecht nicht aus, ist er unter Umständen anfechtbar. Neben der Wertminderung, die zum Beispiel bei der Finanzierung oder für ein Wertgutachten relevant wird, ist auch zu berücksichtigen, dass nur unter Beachtung des Wegerechts gebaut oder umzäunt werden darf: Der Weg zum Hinterliegergrundstück muss frei bleiben und dem Eigentümer müssen beispielsweise Schlüssel zum abschließbaren Tor ausgehändigt werden. Sämtliche Absprachen über das Wegerecht sollten zweifelsfrei und klar getroffen werden, keinesfalls sollte man sich auf „Gewohnheiten“ verlassen.
Welche Pflichten treffen den Berechtigten?
Der Grundstückseigentümer des herrschenden Teils wird durch das Wegerecht zunächst berechtigt das fremde Grundstück zum Überqueren zu nutzen. Allerdings können ihn, je nach Vereinbarung, auch Pflichten treffen. Üblich ist zum Beispiel, dass er für die Räumung und Instandhaltung des Wegs aufkommen muss. Er darf den Weg ausschließlich zum Passieren nutzen und muss dabei möglichst schonend vorgehen, nicht parken oder Schäden verursachen. In manchen Fällen, insbesondere in solchen des Notwegerechts, kann auch eine Geldrente vereinbart werden, sodass der Berechtigte zu monatlichen oder jährlichen Zahlungen als Gegenleistung verpflichtet ist.
