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Was ist die Reallast?
Die sogenannte Reallast bezeichnet das Recht, von einem Grundstück unter gewissen Bedingungen wiederkehrende Leistungen zu erzielen. Es handelt sich dabei nicht um eine Hypothek oder eine Grundschuld, da die Leistungen nicht notwendigerweise finanzieller Art sein müssen. Es können nämlich auch andere Dienst- oder Sachleistungen bezogen werden. Außerdem führt sie nicht zu einer direkten Erlaubnis, das Grundstück auch nutzen zu dürfen. Es ist also die Entscheidung des Grundstückeigentümers wie und in welcher Art die Leistungen zur Erfüllung der Reallast erbracht werden soll.
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Rechtliche Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches
Die gesetzliche Grundlage steht nach deutschem Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes Sachenrecht. Dieses wird als ein Rechtsgebiet verstanden, welches sich um die Rechtsverhältnisse an körperlichen Gegenständen (dazu zählen Grundstücke, bewegliche Sachen und grundstücksgleiche Rechte) handelt. Die anzuwendende Rechtsgrundlage zu privatrechtlichen Lasten befindet sich in den Paragraphen 1105 – 1112 BGB.
Wichtige Fakten
Um eine Reallast zu begründen, müssen sich zuerst der Eigentümer und der Berechtigte einigen und anschließend muss dies in das Grundbuch eingetragen werden. Es ist möglich, die Reallast als übertragbares und vererbbares Recht zu vereinbaren oder im Gegenteil als unübertragbares und unvererbliches Recht. Generell (wenn nicht vertraglich anders geregelt) ist der Eigentümer derjenige, der für die Reallast persönlich haftet. Werden die Forderungen nicht erfüllt, hätte der Berechtigte die Möglichkeit, die Schulden durch die vereinbarte Reallast mittels einer Zwangsvollstreckung zurück zu fordern. Folglich käme es dann zu einer Zwangsversteigerung bzw. einer Zwangsverwaltung des Grundstückes.
Möglichkeiten einer Inhaltsänderung
Nach den Paragraphen 877 und 873 BGB gibt es die Möglichkeit einer Inhaltsänderung der Reallast. Dies kann durch eine Erhöhung oder Ermäßigung der Leistungsverpflichtung erfolgen. Im Gegensatz dazu, kann eine Aufhebung nach Paragraph 875 BGB nur seitens des Berechtigten durch eine einseitige Erklärung seinerseits realisiert werden. Nach solch einer Aufhebung ist eine Löschung des Rechts aus dem Grundbuch erforderlich. Oft wird in der Praxis die Reallast im Zusammenhang mit dem Altenteilsrecht benutzt. Dabei wird ein Grundstück, welches meist bebaut ist, noch zu Lebzeiten des Eigentümers an einen anderen übertragen. Der ehemalige Eigentümer erhält als Gegenzug vom neuen Nutzungsberechtigten bestimmte Leistungen, wie etwa eine Versorgung im Alter, sowie ein Wohnrecht. Es kann sich aber auch um eine monatliche Versorgungsrate oder Pflegeleistungen handeln. Es ist wichtig bei der Einigung auch ein besonderes Augenmerk auf Vereinbarungen in Bezug auf die Wertsicherung zu haben, zum Beispiel mittels einer Indexierung, gebunden an den Verbraucherpreisindex. Somit bedürfte es keiner weiteren Sicherungen.
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