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Wie wirkt sich das Wegerecht auf das dienende Grundstück aus?
Ist ein Grundstück mit einem Wegerecht belastet oder profitiert es von einem solchen, wirkt sich dieses auch auf den Wert desselben aus. Für Kaufinteressenten ist es daher ratsam, sich im Vorfeld über das bestehende Recht und dessen Auswirkungen zu informieren.
Für den Eigentümer des zu überquerenden, dienenden Grundstücks hat die Belastung zunächst zur Folge, dass er den Weg einräumen und aufrechterhalten muss, er darf also nicht bebaut oder versperrt werden. Außerdem muss er dauerhaft die teilweise Mitbenutzung durch Fremde akzeptieren. Daraus ergibt sich, dass das Wegerecht sich wertmindernd auf das dienende Grundstück auswirkt. Wird jedoch eine Nutzungsentschädigung vereinbart, kommen dem jeweiligen Eigentümer regelmäßige Zahlungen vom Eigentümer des Hinterliegergrundstücks zu, was sich wiederum wertsteigernd auswirken kann, wenn auch die Minderung nicht vollständig kompensiert wird. Auch eine klare Vereinbarung der Rechte und Pflichten aller Beteiligten, wie etwa der Räumung im Winter, sorgt für ein geringeres Streitrisiko und senkt damit die Abschreckungswirkung auf den Käufer.
Welche Konsequenzen hat die Berechtigung für das herrschende Grundstück?
Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, bietet es dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks Rechtssicherheit, weil er sein Eigentum garantiert dauerhaft erreichen kann. Es wirkt sich damit im Vergleich zu einem unerreichbaren Grundstück wertsteigernd aus, wobei die Kosten für das Wegerecht wiederum in Abzug gebracht werden müssen. Die Bewertung beider Grundstücke ist daher immer eine Frage des Einzelfalls und der konkret getroffenen Absprachen hinsichtlich Pflichten und Kosten.
Wie beziffert man den Wert und die Kosten?
Möchte man eine Nutzungsentschädigung vereinbaren, ist zunächst nach der Art des Wegerechts zu unterscheiden. Kann ein Grundstück ausschließlich über ein anderes erreicht werden, darf der Eigentümer des anderen die Einräumung des sogenannten Notwegerechts nicht verweigern, wie sich aus § 917 BGB ergibt. Im Gegenzug kann er jedoch eine jährliche Notwegrente zur Nutzungsentschädigung verlangen. Wie hoch diese ist, richtet sich danach, wie stark das eigene Grundstück durch die Fremdnutzung beeinträchtigt wird. Kann keine Beeinträchtigung festgestellt werden, kann die Zahlungspflicht entfallen.
Bei einem freiwillig eingeräumten Wegerecht hingegen besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung, diese kann aber dennoch vereinbart werden. In allen Fällen ist der Ausgangspunkt für die Kosten der Wert des Wegerechts, für den zunächst an den Grundstückswert angeknüpft wird. Durch das Wegerecht verliert das eine Grundstück an Wert, während das andere daran (nicht unbedingt in identischer Höhe) gewinnt. Man kann nun einerseits an den Wertzuwachs des herrschenden oder andererseits an den Wertverlust des dienenden Grundstücks anknüpfen. In beiden Fällen werden die Kosten des Wegerechts sich aber hauptsächlich nach der Intensität der Beanspruchung richten.
Kann ein Grundstück trotz Wegerechts finanziert werden?
Soll ein dienendes Grundstück erworben werden, ist die Wertminderung durch die Belastung zu beachten. Stört man sich nicht am Wegerecht, kann es ein attraktives Objekt für Bauherren mit beschränktem Kapital sein. Schränkt das Wegerecht allerdings die Nutzungsmöglichkeiten zu stark ein, lohnt sich diese Sparmaßnahme im Ergebnis nicht. Soll das Grundstück einer Bank als Sicherheit dienen, kann es zudem sein, dass die niedrigere Attraktivität des Objekts zu schlechteren Kreditkonditionen führt.
Interessiert man sich stattdessen für ein herrschendes Grundstück, hängt dessen Weg zuweilen stark vom Bestehen des Wegerechts ab. Nur, wenn die Zufahrt dauerhaft und eindeutig geregelt ist, ist das Grundstück in seinem Wert stabil. Ein solches Grundstück ohne dingliches Wegerecht wird daher als Sicherheit für Banken unattraktiv sein; mit eingetragener Grunddienstbarkeit ergeben sich hingegen nur selten Schwierigkeiten. Auf die zusätzlichen Kosten kommt es den Banken in der Regel nicht an, sofern diese nicht exorbitant hoch sind.
Lesetipp: Die Grunddienstbarkeit
