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Beleihungswert und Beleihungswertermittlungsverordnung

Definition und Allgemeines

Unter dem Begriff Beleihungswert ist im Bankwesen eine Art von Kreditsicherheit zu verstehen, die mit großer Wahrscheinlichkeit auf längere Zeit gesehen, zu jedem beliebigen Termin realisiert werden kann. Der Beleihungswert gilt auch für viele Kreditinstitute als Obergrenze für gewährleistete Darlehen. Sollten Sie die Finanzierung einer Immobilie planen, spielt der Beleihungswert für Sie eine große Rolle. Als Basis dafür dient das Pfandbriefgesetz (PfandBG) aus dem Jahr 2005. Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf dabei der Beleihungswert jenen Wert, der sich aus

·       einer Bewertung einer zukünftigen Vermarktung der Immobilie

·       unter Berücksichtigung der nachhaltigen Objektmerkmale, der üblichen regionalen Marktsituation und

·       den gegenwärtigen verschiedenartigen Nutzungsmöglichkeiten ergibt,

nicht überschreiten. Dabei gilt der Grundsatz, dass der Beleihungswert nach einem am Bewertungsstichtag transparenten und anerkannten durchgeführten Bewertungsverfahren den aktuell ermittelten Marktwert nicht übersteigen darf.

Was die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) aussagt

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) wurde im Rahmen des § 16 Abs. 2 PfandBG erlassen und definiert die für eine Beleihungswertermittlung notwendigen Anforderungen. Diese Verordnung beschreibt in  § 3 Abs. 1 BelWertV den Wert Ihrer Immobilie mit jenem Betrag, der unter Berücksichtigung von vorübergehenden konjunkturellen Wertschwankungen am jeweiligen Grundstücksmarkt sowie unter Nichtberücksichtigung von Spekulationen während der gesamten Beleihungszeit, bei einem Verkauf der Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann. Für die Ermittlung eines Beleihungswertes gilt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) für Pfandbriefbanken als verbindlich.

Welche Merkmale ein Beleihungswert für Immobilien vorweisen sollte

In erster Linie sollte der ermittelte Wert der Immobilie für einen längeren Zeitraum gültig sein. Als Faktoren für die Feststellung des Wertes sind stete Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, sowie der Gegenwart herangezogen worden. Auf keinem Fall dürfen nicht sichere Zukunftsprognosen für eine allfällige Ertrags- oder Wertsteigerung zur Berechnung herangezogen werden. Zudem müssen alle mit der Immobilie verbunden Risiken, die Nutzbar- und Verwendbarkeit sowie eine nachhaltige Verkäuflichkeit bzw. Vermietbarkeit des Objektes sorgfältig beurteilt werden.

Was ist der Verkehrswert und wie kann eine Beleihungswertermittlung durchgeführt werden?

Grundsätzlich gibt es mit dem Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren drei Möglichkeiten.
Hier erfolgt auch die Unterscheidung zwischen Verkehrswert und Beleihungswert. Unter dem Begriff Verkehrswert ist jener Wert einer Immobilie zu verstehen, der zum Wertermittlungszeitpunkt am Markt erzielt werden kann.

1. Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn ein Vergleichswertverfahren bzw. Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann. Im Rahmen eines Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert einer Immobilie immer aus der vorhandenen Bausubstanz berechnet. Dabei werden der Sachwert des Gebäudes und der Grundstückswert gesondert bewertet. Aus diesen beiden Beträgen ergibt sich unter Berücksichtigung von etwaigen Marktanpassungsfaktoren der Verkaufswert.

2. Im Vergleichswertverfahren wir der Wert Ihres Objektes vom Wert einer vergleichbaren Immobilie abgeleitet. In der Praxis kommt dieses Verfahren vorwiegend bei Grundstücken und für im Eigennutz stehenden Immobilien zum Tragen. Für die Berechnung werden direkte und indirekte Vergleichswerte herangezogen. Ein direkter Vergleichswert liegt dann vor, wenn in Ihrer Nähe beispielsweise ein gleichwertiges Grundstück verkauft wurde. In der Praxis wird aber in der Regel das indirekte Verfahren verwendet.

3. Dem Verkehrswert werden im Ertragswertverfahren die Mieteinnahmen zugrunde gelegt. Dieses Verfahren wir vor allem bei Mietwohnungen und Gewerbeobjekten, sowie bei einer Mischung dieser Objektarten eingesetzt. Dabei ist für Sie als Käufer die Frage essenziell, wie viel Gewinn Sie mit der Immobilie erzielen können. Für die Berechnung wird der Wert des Grundstückes und des Gebäudes getrennt behandelt. Berücksichtigt werden auch bestimmte Faktoren, wie beispielsweise der nach ortsüblichen Mieten vermutlich erzielbare Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins oder Bauschäden, Aufwendungen für die Instandsetzung und etwaige Mietbindungen.

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