Der Bebauungsplan in ein verbindlicher Bauleitungsplan und wird im Fachjargon auch als B‑Plan bezeichnet. Dieser Plan legt durch bestimmte Vorgaben fest, in welcher Art und Weise die Bebauung eines Grundstücks möglich ist bzw. welche Grundflächen im Rahmen dieser Arbeiten nicht bebaut werden dürfen. Zudem sind im Bebauungsplan die Bauweise, Verkehrsflächen, Grünflächen sowie nicht überbaubare und überbaubare Flächen am Grundstück ausgewiesen. Dazu kommen noch Vorgaben zur Anzahl von erlaubten Vollgeschossen, die Grundflächenzahl, die gestattete Bebauungstiefe, Baulinien und Baugrenzen. Als Grundlage für die Erstellung eines Bebauungsplanes dient der Flächennutzungsplan. Ein Bebauungsplan gilt für ein bestimmtes Gemeindegebiet und wird im Rahmen einer Gemeindesatzung beschlossen. Bei Bedarf haben Sie das Recht, Bebauungspläne beim Bauamt oder in der Gemeindeverwaltung einzusehen. Als Serviceleistung haben manche Gemeinden ihre Bauleitungspläne bereits online zur Verfügung gestellt. Ein Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Textteil (Teil B).
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Welchen Zweck ein Bebauungsplan erfüllt
Ihre Gemeinde hat die Möglichkeit, gewisse Vorgaben in Bebauungspläne einfließen zu lassen. Zu diesen Vorgaben gehören beispielsweise vorgeschriebene Farben, Materialien, Haustypen oder Dachformen. Somit hat die Gemeinde einen großen Einfluss auf das Erscheinungsbild des jeweiligen Baugrundstücks. Dadurch wird ein einheitlicher Siedlungscharakter gewährleistet und dem Wuchs von „wilden“ Bauform ein Riegel vorgeschoben. Dabei geht es aber nicht so sehr um den Stil. Vielmehr sollen durch diese Vorgaben die Interessen des Einzelnen gewahrt bleiben. Zum Beispiel könnte ein Haus mit mehreren Etagen viel Schatten auf das Grundstück eines Familienhaus in der nahen Umgebung werfen. Als Bauherr haben Sie dadurch aber den Vorteil, dass das Genehmigungsverfahren für Ihr Bauvorhaben wesentlich schneller und einfacher verläuft. Zudem hat der Bebauungsplan einen wesentlichen Einfluss auf den Grundstückswert. Das bedeutet, dass der Wert des Grundstücks von der Größe der geplanten Wohnfläche beeinflusst wird. Je mehr Wohnfläche, desto mehr ist das Grundstück wert.
Welche Vorgaben gemacht werden können
Sobald es für die städtebauliche Entwicklung notwendig ist, können von der Gemeinde für die Bebauung eines Grundstücks weitere Vorgaben bzw. Ziele in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Das sind beispielsweise Anforderungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit, Umwelt, dem Schutz der Lebensgrundlagen und Klimaschutz sowie der baukulturellen Entwicklung des Landschafts- und Ortsbildes. Des Weiteren müssen auch Vorgaben aus der Raumordnungsplanung bei der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt werden. Dazu gehören Maßnahmen zur Erfüllung von gesunden Arbeits- und Wohngegebenheiten, die kulturellen und sozialen Bedürfnisse, der Denkmalschutz sowie Verkehrsbelange.
Was ist in einem Bebauungsplan zu lesen
Der Inhalt eines Bebauungsplanes wird durch den § 9 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Damit Sie das Geschriebene und die Zeichen im Bebauungsplan halbwegs gut interpretieren können, sollten Sie vorzugsweise vorher die Planzeichnungsverordnung (PlanZV) und Baunutzungsverordnung (BauNVO) studieren. Unter anderem finden Sie in einem Bebauungsplan Vorschriften zu Abstandsflächen, Bauweise, Art der baulichen Nutzung, Dachvorgaben und zur Baulast. Bei Abstandsflächen können Sie z. B. lesen, dass bei einem Gebäude zum Grundstück des Nachbarn ein Mindestabstand einzuhalten ist. Dieser Abstand ist in der Landesbauordnung festgeschrieben. Die “offene” Bauweise sagt aus, dass alleinstehende Häuser bis zu 50 Meter lang sein können. Mit der “geschlossenen” Bauweise ist gemeint, dass der Bau auf einer Grundstücksgrenze Haus an Haus zu erfolgen hat. Die Art der baulichen Nutzung definiert, ob ein reines Wohngebiet gebaut wird oder es sich um ein Mischgebiet mit gewerblichen Bauzonen handelt. Näher erläutert wir dies durch Abkürzungen, so steht “WS” für ein Kleinsiedlungsgebiet, “WR” für ein reines Wohngebiet, “WA” allgemeines Wohngebiet oder “MI” für ein Mischgebiet. Dachvorgaben regeln die Dachfirstausrichtung, das für Dacheindeckung zu verwendende Material und die Dachneigung. Unter dem Begriff Baulast ist zu verstehen, dass Nachbarn in Form von Leitungs‑, Fahr- und Gehrechten ein Grundstück als Zugang zu ihren Häusern nutzen können.
