Der Kaufpreisfaktor wird auch als Vervielfältiger bezeichnet und dient im Ertragswertverfahren für den Kauf einer Immobilie als wichtige Orientierungshilfe. Dabei wird zur Ermittlung des Marktpreises der Kaufpreisfaktor mit der Jahres-Nettomiete multipliziert. Von Bedeutung ist der Kaufpreisfaktor vor allem für Anleger, die in eine Immobilie als Renditenobjekt investieren möchten.
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Was der Kaufpreisfaktor aussagt
Für Immobilieninvestoren bedeutet der Kaufpreisfaktor, die zu erzielenden Einnahmen, welche für eine Refinanzierung der Immobilie notwendig sind. Dabei gilt der Grundsatz, je rascher Ihr Objekt den Kaufpreis wieder erwirtschaftet, desto interessanter ist das Objekt für den Anleger. Im Ertragswertverfahren können Sie den Kaufpreisfaktor durch folgende Formel ermitteln:
Kaufpreisfaktor = Immobilienkaufpreis dividiert durch die anfängliche Jahresmiete
Der im Ertragswertverfahren ermittelte Vervielfältiger drückt dabei die Anzahl der Jahre aus, die für eine Erwirtschaftung des Kaufpreises notwendig sind. In der Branche steht etwa der Faktor 20 als Kennzahl für eine gute Investition. Abhängig ist der Kaufpreisfaktor auch von der Lage und der Attraktivität des Gebäudes. In einigen Fällen kann dabei der Kaufpreisfaktor mehr als das 20-fache der Jahresnettomieteinnahmen ausmachen. Bei Objekten in schlechter Lage ist ein Absinken unter das 10-fache durchaus möglich.
Mit dem Ertragswertverfahren den Preis für eine Immobilie ermitteln
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Feststellung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie. Dabei wird anhand der auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen der Ertragswert einer Immobilie geschätzt. In der Praxis wird dieses Verfahren bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgrundstücken, Einkaufszentren, logistischen Flächen oder anderen Renditenobjekten angewendet. Von Bedeutung ist der Ertragswert als Bemessungsgrundlage für Behörden, Finanzämter sowie für Kreditinstitute. Hier gilt der Verkehrswert als Basis für die Berechnung des Beleihungswertes. In Deutschland sind die Anforderungen an ein Ertragswertverfahren in den §§ 17 bis 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) niedergeschrieben.
Berechnung des Verkehrswertes im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren werden für die Berechnung des Ertragswertes Ihrer Immobilie, das Grundstück und das darauf befindliche Objekt separat beurteilt. Diese Trennung ergibt sich durch den in der Regel konstanten Grundstückwertes und der restlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Daher ergibt sich für die Ermittlung des Verkehrswertes die Formel:
Verkehrswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert
Wird der Bodenwert durch eine Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt, lässt sich der Gebäudeertragswert mit den folgenden drei Schritten errechnen:
1. Bruttoertrag (Jahresmiete) – Bewirtschaftungskosten = Nettoertrag des Grundstücks
2. Nettoertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung = Nettoertrag des Gebäudes
3. Nettoertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
Als Grundlage für den Vervielfältiger gelten der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer, die bei Wohngebäuden zwischen 80 und 100 Jahren bzw. bei Geschäftsobjekten zwischen 60 und 80 Jahren liegt. Mit Umbauten, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können Sie die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie entsprechend verlängern.
Lesetipp: Renovierung vor dem Immobilienverkauf
