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Das Dienstleistungsspektrum eines Immobilienmaklers

Die Vorbereitung und Abwicklung eines professionellen Immobiliengeschäfts erfordert nicht nur Vertrauen, sondern auch Kompetenz und Sachkenntnis auf Seiten des Immobilienmaklers. Mit der Auflistung des Dienstleistungsspektrums soll Transparenz über die Vielzahl und Vielfältigkeit der Leistungen eines qualifizierten Immobilienmaklers etabliert werden. Das Augenmerk liegt hierbei auf der Leistungspalette eines Immobilienmaklers, der für selbstgenutzte, wohnwirtschaftliche Immobilien tätig ist.
Erschwerend hinzu kommt, dass der Ruf der Immobilienmakler zuweilen negativ behaftet ist und sich der Meinung mancher nach lediglich auf das Inserieren und den eigentlichen Kaufabschluss beschränkt. Nicht der Immobilienmakler selbst, sondern der Gesetzgeber tragen hierfür die maßgebliche Verantwortung, indem dieser zu geringe Eingangsqualifikationen für die Tätigkeit des Immobilienmaklers vorschreibt.

Hierbei spielen nicht nur wirtschaftliche Faktoren eine Rolle, sondern auch die Tatsache, dass Immobilien oftmals Teil eines Lebensabschnittes sind und man somit einen Teil seiner ganz persönlichen Vergangenheit in die Hände von fremden Menschen legt. In diesem Zusammenhang kann es schwerfallen, dieses Vertrauen aufzubringen. Der Verkauf von Immobilien ist wohl eine der größten Entscheidungen, die man in seinem Leben trifft.

Vorbereitungsphase – Vorbereitung auf das Erstgespräch mit dem Auftraggeber

Nach der Terminvereinbarung mit dem Immobilienmakler, welcher schriftlich vereinbart wird, werden in erster Instanz die Kenndaten der Immobilie zusammengetragen. Es beginnt eine Objekt-, Lage- und Marktrecherche, in deren Zuge aktuell gelistete und vergleichbare Objekte selektiert werden, sowie die Vermarktungsdauer auf Grundlage der Angebots- und Verkaufsaktivität der letzten sechs Monate ermittelt wird. Abschließend werden vom Immobilienmakler die Aufnahme- und Vertragsunterlagen für das Erstgespräch vorbereitet.

Erstgespräch mit dem Immobilienverkäufer

Beim Erstgespräch sollen die Preisvorstellungen des Verkäufers ermittelt werden. Außerdem soll der Immobilienmakler Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse, sowie gegebenenfalls Besonderheiten des zu verkaufenden Objektes ermittelt werden. In diesem Zuge werden die erforderlichen Unterlagen (z.B. Grundrisszeichnungen, Flächenaufstellungen, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl) vom Immobilienmakler angefordert und eingesehen. Es erfolgt eine Erhebung und Kostenanalyse von etwaigen Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Immobilie, sowie eine Analyse der Mikro- und Makrolage unter Einbeziehung der jeweiligen Infrastruktur. Im Rahmen des Erstgesprächs erläutert der Immobilienmakler außerdem sein Dienstleistungsspektrum anhand einer Unternehmenspräsentation, eines Muster-Exposés, Leistungsverzeichnisses und verbuchter Vermarktungserfolge. Abschließend erfolgt die Vorbereitung des Immobilienmakler-Auftrages, sowie die Bereitstellung einer Login-Möglichkeit, mit welcher der Auftraggeber den Prozess nachverfolgen kann.

Erstgespräch mit dem Kaufinteressenten

Der Kaufsuchende vereinbart einen Termin für ein Erstgespräch mit dem Immobilienmakler im Büro. Im Rahmen des Gespräches sollen der Immobilienpreis, die Marktanalyse sowie Mikro- und Makrolage der Immobilie, die Ausstattung der Immobilie, sowie das Eigenkapitel und Finanzierbarkeit des Kaufinteressenten ermittelt werden.

Durchführung der Immobilien – Marktwertanalyse des Objektes

Um den Verkaufsprozess der Immobilie zu optimieren, erhebt der Immobilienmakler zunächst eine Marktwertanalyse. Diese erfolgt teilweise auf der Grundlage der vorhandenen Unterlagen, unter anderem dem Grundbuchauszug, Auszug aus dem Katasteramt, Flurkarte, Bebauungsplan, Altlasten- und Baulastenverzeichnis, Bodengutachten, gegebenenfalls Auflagen der Denkmalschutzbehörde und Gebäudeversicherungsunterlagen. Falls vorhanden, bezieht der Immobilienmakler außerdem Unterlagen zu vereinbarten Belastungen und Vorkaufs- und Nutzungsrechten heran. Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung fließen zusätzliche Dokumente in die Marktwertanalyse hinein: Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Protokollsammlung sowie Beschlussprotokolle und Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre, Instandhaltungsrücklage, sowie anstehende Sonderumlagen und Instandhaltungs- und Instandsetzungsrücklagen. Abschließend erhebt der Immobilienmakler eine Analyse der Daten von vergleichbaren Verkaufsobjekten.

Zweitgespräch mit dem Immobilienverkäufer

Im Rahmen des Zweitgespräches mit dem Verkäufer werden vom Immobilienmakler die Ergebnisse der Marktwertanalyse erläutert und der ermitteltet Marktwert begründet. In diesem Zuge erfolgt eine Erklärung der Berechnungsmethode sowie des Marktanpassungsfaktors. Informationen über die Datensammlung des Gutachterausschusses sowie über die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien sollen dem Verkäufer Aufschluss darüber geben, welcher Verkaufspreis bei ihrer Immobilie realisiert werden kann. Aufbauend auf diesen Daten erläutert der Immobilienmakler außerdem im Rahmen des Zweitgespräches außerdem den optimalen Markteintrittspreis und mit welcher Vermarktungsdauer zu rechnen ist. Der Immobilienmakler überreicht dem Verkäufer Empfehlungsschreiben zufriedener Kunden und stellt dem Verkäufer das Profil des Maklerunternehmens sowie dessen Unternehmensphilosophie vor. Nachdem der Immobilienmakler mit dem Verkäufer den Maklervertrag sowie dessen AGB’s und Widerrufsrecht durchgegangen ist und etwaige Fragen geklärt wurden, kommt es zum schriftlichten Abschluss des Maklervertrages. In diesem Zuge erteilt der Verkäufer dem Immobilienmakler Vollmachten gegenüber Behörden und Verwalter und erhält Informationen über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG), der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG).

Durchführungsphase – Beginn der Immobilienmakler Tätigkeit nach Abschluss der Maklervertrages

Nach Abschluss der Vorbereitungsphase werden die zuvor erhobenen Daten in die Datenbank eingegeben. Um die Vermarktung der Verkaufsimmobilie zu optimieren werden Fotos vom jeweiligen Objekt erstellt und bearbeitet und ein informatives, ausführliches Exposé inklusive Grundrisszeichnung angefertigt. Um potentiellen Kaufinteressenten eine bessere Vorstellung der Immobilie bieten zu können, wird außerdem ein Video-Rundgang und/oder Luftaufnahmen erstellt. Anschließend werden diese Unterlagen dem Verkäufer vorgestellt und dessen Einstimmung zur Veröffentlichung eingeholt. Ist der Verkäufer mit diesen zufrieden, so beginnt die Erstellung des finalen Exposés, sowie der Verkaufsunterlagen. In nächster Instanz erfolgt das Anbringen des Verkaufsschilds an der Immobilie, sowie das Hochladen der Immobilie in den gängigen Immobilienportalen sowie auf der Webseite des Immobilienmaklers. Wenn es bereits Kunden gibt, die für eine Immobilie vorgemerkt sind, die der neu aufgenommenen Immobilie entspricht, so werden diese informiert. Der Immobilienmakler klärt Ablösevoraussetzungen bestehender Darlehen und holt Informationen über mögliche Darlehensgeber für die Kaufinteressenten ein. Unter Einbeziehung der Verbrauchsdaten für Öl, Gas, Strom und Wasser erstellt der Immobilienmakler einen Energieausweis nach EnEV 2014 und erstellt Listen des ggf. zu verkaufenden Inventars sowie Listen von anstehenden Reparaturen. Abschließend holt der Immobilienmakler etwaige Mietverträge ein, prüft die Kautionen und informiert aktuelle Mieter über den anstehenden Verkauf der Immobilie und vereinbart, wann und wie die Immobilienbesichtigungen durch den Makler durchzuführen sind.

Durchführung der Vermittlungstätigkeit des Immobilienmakler

Der Immobilienmakler ist im Zuge seiner Vermittlungstätigkeit dafür verantwortlich, Anfragen von potentiellen Kaufinteressenten entgegenzunehmen. Hierbei werden Korrelationen von Wunschvorstellungen des Interessenten und der verfügbaren Immobilien geprüft. Die Verkäufer wird hierbei regelmäßig vom Immobilienmakler auf dem aktuellen Stand des Prozesses gehalten. Besteht Kaufinteresse auf Seiten des Kunden, so vereinbart der Immobilienmakler mit diesem einen Besichtigungstermin und holt sich, falls nicht vom Eigenkapital abgedeckt, eine Finanzierungsbestätigung ein. In der Verhandlungsphase ist der Immobilienmakler bei den Gesprächen zwischen Verkäufer und Käufer anwesend und protokolliert die Vereinbarungen, die anschließend mit in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden sollen. Der Immobilienmakler klärt den Interessenten über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG) und der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), sowie über sein Widerrufsrecht auf und übermittelt Kopien des Kaufvertragsangebots an den etwaigen Darlehensgeber.

Zusätzliche Leistungen des Immobilienmaklers bei Eigentumswohnungen

Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung erläutert der Immobilienmakler zusätzlich die Inhalte der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, sowie Wohnungseigentümergemeinschaft und Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Außerdem überprüft der Immobilienmakler, ob es Forderungen an andere Eigentümer gibt und weist gegebenenfalls einen Instandhaltungsstau hin.

Abschlussphase – Leistungen des Immobilienmakler nach Kaufabschluss

Auch nachdem der Kaufprozess abgeschlossen ist, ist der Immobilienmakler weiterhin dafür verantwortlich, dass alle im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen erfüllt werden. Bei auftretenden Konflikten zwischen den Vertragspartnern hilft der Immobilienmakler dabei, diese zu lösen. Die Übergabe der Immobilie wird durch den Immobilienmakler organisiert und protokolliert.

17 Nov 19
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