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Wohnrecht bei Immobilien, was ist das denn?

Allgemeine Informationen rund um das Thema Wohnrecht

Das Wohnrecht (auch Wohnungsrecht genannt) beschreibt den Anspruch einer Person, eine Immobilie bzw. einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer dieser Immobilie zu sein. Aus steuerlicher Sicht ist das Recht einer Schenkung gleichzustellen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eines Grundstücks als Grunddienstbarkeit eingetragen. Die Eintragung kann einerseits als eine sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit erfolgen. Die Nutzung des Rechts ist in diesem Fall einzig auf die eingetragene Person beschränkt. Andererseits kann eine Eintragung in Form eines sogenannten dinglichen Rechts stattfinden. In diesem Zusammenhang kann die Immobilie aufgrund des Anspruchs auch von Angehörigen der Familie oder Pflegepersonal zu Wohnzwecken genutzt werden. Im Allgemeinen ist zu beachten, dass eine Weitergabe oder eine Vermietung des bestehenden Anspruchs an Dritte nicht gestattet ist. Das sogenannte Nießbrauchrecht kann in diesem Zusammenhang oftmals eine sinnvolle Alternative darstellen. Hier hat der Wohnberechtigte im Bedarfsfall die Wahl einer Weitervermietung, wenn das Wohnrecht selbst (beispielsweise aufgrund eines Pflegebedarfs) nicht mehr genutzt werden kann. Das Nießbrauchrecht sollte ebenso von einem Notar im Grundbuch vermerkt werden. In der Regel wird ein Wohnrecht unbefristet (auf unbestimmte Zeit; auf Lebenszeit) erteilt.

Rechte und Pflichten im Rahmen des Wohnrechts

Je nach Ausgestaltung des Wohnrechts ist der Anspruch mit zahlreichen Rechten und Pflichten verbunden. Diese können sich sowohl auf den Eigentümer der Immobilie als auch auf den Wohnberechtigten beziehen. In der Regel zahlt die begünstigte Person keine Miete, sondern lediglich die laufenden Nebenkosten. Zudem hat der Wohnberechtigte die Pflicht zur Instandhaltung der entsprechenden Räumlichkeiten. Die Kosten für eventuelle Umbaumaßnahmen sind jedenfalls vom Eigentümer der Immobilie zu tragen und verlangen vorab einer Zustimmung des Begünstigten. Es empfiehlt sich eine sorgfältige getrennte Vereinbarung von Art und Umfang des Wohnrechts, um im Nachhinein aufkommende mögliche Unstimmigkeiten vorzubeugen.

Auflösung eines Wohnrechts

Grundsätzlich kann ein Wohnrecht nur dann aufgelöst werden, wenn der Wohnberechtigte einer Löschung zustimmt. Oft findet ein Verzicht im Gegenzug zu einer attraktiven Abfindung für den Begünstigten statt. Es besteht seinerseits jedoch keine Pflicht, dieses Angebot anzunehmen. In bestimmten Fällen erlischt das Recht auch ohne die Zustimmung des Wohnberechtigten. Neben einem Ablauf der zuvor vereinbarten Frist, kann auch der Tod des Wohnberechtigten dieses aufheben oder die Tatsache, dass die Räumlichkeiten nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind. Ergänzend kann auch das Eintreten einer Bedingung, die an das Wohnrecht geknüpft war, dieses außer Kraft setzen.

Zusätzliche Absicherung für den Wohnberechtigten

Ein Wohnrecht bleibt auch dann beständig, wenn die entsprechende Immobilie verkauft oder vererbt wird. Im Falle eines Verkaufs reduziert sich dabei der Erlös der Immobilie um den entsprechenden Wert des Wohnrechts. Dieser errechnet sich in Form einer fiktiven Mietzahlung für den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten, abgezinst auf den Kapitalwert. Gesetzlich wird hierbei ein Zinssatz in Höhe von 5,5 % vorgeschrieben.

Sollten die Eigentümer der Immobilie nicht mehr in der Lage sein, die fälligen Kreditraten für das Objekt zu begleichen, ist auch das zugehörige Wohnrecht gefährdet. Dieses ist im Grundbuch den Forderungen der Banken untergeordnet. Kommt es im Falle einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung des Rechts, steht dem Begünstigen im Gegenzug ein Ausgleich in Höhe des Wohnrechtwerts zu. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Immobilie kann dieser jedoch häufig unter dem tatsächlich dafür angemessenen Wert liegen. Um eine Zwangsversteigerung von vornherein auszuschließen, empfiehlt sich die Eintragung eines sogenannten Rückforderungsrechts im Grundbuch. Dadurch besteht für den Wohnberechtigten die Möglichkeit, im Falle einer Überschuldung der Eigentümer, wieder Inhaber der Immobilie zu werden.

 

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