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Die Wohnflächenberechnung

Wohnflächenverordnung oder DIN-Norm 277 als Berechnungsgrundlage

Sie sind Eigentümer einer oder mehrerer Immobilien? Sie haben vor, diese zu veräußern oder zu vermieten? Dann achten Sie auf die korrekte Berechnung der Wohnfläche.

Prinzipiell stehen Ihnen zwei Methoden zur korrekten Berechnung von frei finanziertem Wohnraum zur Verfügung: die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN-Norm 277. Die Wohnflächenverordnung legt die Flächen zur Gesamtberechnung der Grundfläche einer Immobilie fest. Ursprünglich für Sozialwohnungen gültig, kann sie auch für die allgemeine Berechnung von Wohnflächen genutzt werden. Bei der Berechnung der Wohnfläche nach DIN-Norm 277 werden die Nutz- und Verkehrsflächen einer Immobilie herangezogen.

Was gehört zur Wohnfläche und was nicht?

Die Wohnflächenverordnung erfolgt nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, d.h. der Raum zwischen den Wänden. Dies umfasst alle Räume, die mindestens 2 Meter hoch sind, und fest installierte Gegenstände wie Badewannen, Öfen und Einbaumöbel. Die Berechnungsmaßstäbe für Tür- und Fensterrahmen sowie Abschläge für Kellerräume, Garagen, Terrassen und Balkone sind ebenfalls Teil der Wohnflächenverordnung. Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern sowie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räumlichkeiten werden nur anteilig mit 50%, Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten in der Regel mit 25% (max. 50%) zur Wohnfläche gerechnet. Geschäfts- und Zubehörräume werden nicht in die Grundflächenberechnung einbezogen. Überschreiten Schornsteine, Mauervorlagen und freistehende Pfeiler eine Höhe von 1,50 Metern und eine Grundfläche von 0,1 Quadratmetern, zählen auch diese nicht zur Grundfläche.

Bei der DIN-Norm 277 werden Dachschrägen sowie Balkone und dazugehörige Kellerräume vollumfänglich der Gesamtfläche zugerechnet. Daher ergeben sich, je nach gewählter Methode, Abweichungen in der korrekten Wohnfläche. Beziehen Sie sich z. B. bei Dachgeschosswohnungen mit vielen Dachschrägen auf die DIN-Norm 277, sind die Quadratmeterzahlen weitaus geringer.

Achtung Privatverkäufer: falsche Wohnflächenangaben bedeuten Schadensersatzforderungen

Nahezu 90% der Bestandsimmobilien haben falsche Flächenangaben, weil diese häufig aus Bauanträgen oder alten Mietverträgen herangezogen wurden, bei denen die Berechnungsverordnung fehlt oder z.B. die 1983 außer Kraft getretene DIN-Norm 283 verwendet wurde. Die Verwendung dieser Norm ist per se nicht falsch, solange sie bei Vertragsabschluss bekannt und auch festgehalten wurde.

Seit November 2015 ist laut Bundesgerichtshof ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhungen rechtsgültig (BGH, VIII ZR 266/14). Die vorherige Regelung erlaubte eine 10-prozentige Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche. Das Urteil hat große Auswirkungen auf die korrekte Wohnflächenberechnung, da nicht nur Mieterhöhungen, sondern auch Nebenkostenabrechnungen, Neuvermietungen und Verkäufe betroffen sind.

Was bedeutet das für Privatverkäufer?

Verkäufer haften für die Wohnfläche. Ist die Wohnflächenangabe falsch, kommt es zur Minderung des Verkaufspreises und schlimmstenfalls zu hohen Schadenersatzforderungen, d.h. weitere Kosten für den Verkäufer, wie Finanzierungs- und Notarkosten, sowie zu viel gezahlte Steuern auf den Kaufpreis.

Privatverkäufer verlieren bei diesen ganzen Regelungen und Normen schnell den Überblick. Für die fehlerhafte oder unvollständige Berechnung der Wohnfläche sind die Verkäufer vollumfänglich haftbar und können sich auch durch die ausgeschlossene Gewährleistung nicht vor Schadenersatzansprüchen schützen.

Der beste Schutz vor teuren Schadensersatzansprüchen ist die korrekte Angabe der Wohnfläche. Ein guter, seriöser Makler wird Ihnen bei der korrekten Berechnung der Wohnfläche helfen können und das Risiko für einen möglichen Fehler selbst tragen.

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