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Was muss der Vermieter für die Abschreibung bei Mieteinnahmen beachten?
Gemäß Einkommensteuergesetz ist ein Vermieter für Mieteinnahmen grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Als Vermieter können Sie in Ihre Steuererklärung alle Werbungskosten eintragen, die von der Einkommensteuer absetzbar sind. Im Folgenden erfahren Sie, was zu beachten ist.
Rechtlich gesehen fällt unter Werbungskosten nicht nur Werbung im engeren Sinn, sondern grundsätzlich jede Ausgabe, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung von Einnahmen dient, was für Sie als Vermieter die Mieteinnahmen sind.
Zu beachtende Einschränkungen
Die im Weiteren angeführten Ausgaben sind nur soweit absetzbar, wie sie sich auf die Immobilie selbst beziehen. Es sind somit nicht allgemeine Anwaltskosten des Vermieters gemeint, sondern beispielsweise solche für eine allfällige Räumungsklage.
Es folgt eine Liste von Kosten, die alle von den Mieteinnahmen steuerlich abgesetzt werden können. Dabei gibt es drei besondere Ausnahmen, die Kosten für die Reinigung von Heizungsanlagen, Fahrstuhlschächten und Mülleimern, diese sind alle nicht absetzbar.
Kosten der Anschaffung und Verwaltung
Für die Anschaffung einer Immobilie sind 2 % der Kosten pro Jahr für 50 Jahre von den Mieteinnahmen absetzbar, wenn das Objekt nach 1924 errichtet wurde. Im Falle einer Kreditfinanzierung, gilt dies ebenfalls für die Zinsen des Vermieters
Wechselt der Mieter, fallen Abfindungskosten für den Auszug, Reinigungskosten sowie Kosten für Inserate und Makler an. Dazu kommen die Grundsteuer, Abgaben für die Müllabfuhr und die Energiepasskosten.
Die Abwicklung der Verwaltung kann Kosten für Anwälte und Steuerberater verursachen. Ist der Mieter im Zahlungsverzug, ist der Versand von Zahlungserinnerungen nötig. Von den Mieteinnahmen können Softwarekosten für die Immobilienverwaltung, die Führung eines separaten Kontos und für anfallende Büroarbeiten abgesetzt werden. Auch Fahrtkosten und Versicherungsbeiträge sind zu nennen, sowie Ausgaben für Fachliteratur und Mitgliedsbeiträge.
Betriebskosten
Kosten entstehen laufend für die Gartenarbeit, den Hausmeister, die Reinigung, den Schnee- und Winterdienst und den Schornsteinfeger sowie für Wasser und Heizung. Größere und seltener anfallende Kosten sind jene für Renovierung und Reparatur. Die Inneneinrichtung ist bei Kosten von mehr als 410 Euro netto pro Jahr von den Mieteinnahmen absetzbar, das Gleiche gilt für Sanierungen für mehr als 4000 Euro pro Jahr netto.
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