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Mieterhöhung- worauf geachtet werden muss

Mieterhöhung

Wenn Sie Ihr Kapital in Mietimmobilien investiert haben, möchten Sie davon natürlich auch möglichst profitieren. Zudem ist es Ihr Ziel, dass sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen so schnell wie möglich amortisiert. In manchen Fällen gehört dazu auch die Maßnahme einer Mieterhöhung. Bei der Unterzeichnung Ihres Mietvertrages wissen Sie auch, wie viel Miete zu zahlen ist. Trotzdem ist der vereinbarte Mietpreis nicht immer über einen längeren Zeitraum garantiert. Gemäß den Bestimmungen des deutschen Mietrechtes können Mieten aber nicht nach freien Gutdünken des Vermieters erhöht werden. Wie eine Mieterhöhung abzulaufen hat bzw. welche Wege dafür zu beschreiten sind, ist im Mietrecht klar festgehalten.

Wann eine Anhebung der Miete rechtlich möglich ist

Sollten Sie mit Ihrem Vermieter eine Index- oder Staffelmiete vertraglich vereinbart haben, braucht Ihnen dieser keine Gründe für die Mieterhöhung angeben. Eine Erhöhung Ihrer Miete im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen ist nur dann wirksam, wenn Sie Ihr Vermieter schriftlich informiert und in diesem Schreiben auch die Kosten erläutert. Über diese Maßnahmen muss der Wohnungsnehmer drei Monate vor Baubeginn schriftlich informiert werden. In der Mitteilung sind Art und Umfang, Start und Dauer der Arbeiten sowie die daraus resultierende Mieterhöhung und die Höhe der zukünftigen Betriebskosten in absoluten Beträgen anzuführen. Ein wichtiges Detail ist zudem der Hinweis darauf, dass man bei Härtefällen dem Vorhaben widersprechen kann. Nach der Zustellung der Mitteilung kann man innerhalb von 14 Tagen einen Widerspruch einbringen. Gemeint sind dabei aber ausschließlich energetische Modernisierungen, die der Reduzierung des Energieverbrauches bzw. der Erhöhung des Immobilienwertes dienen. Kosten für normale Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind vom Vermieter zu tragen. Wenn eine Neuvermietung vorliegt, ist für eine Mieterhöhung keine Begründung erforderlich. Rechtlich gedeckt ist eine Mieterhöhung auch dann, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Hier kann die Kostenerhöhung anteilsmäßig auf die Miete angerechnet werden. Eine Vorlage der Betriebskostenabrechnung ist in diesem Fall aber verpflichtend.

Mietangleichungen an die ortsübliche Vergleichsmiete

Damit Ihre Miete den lokalen Vergleichsmieten angeglichen werden kann, bedarf es Ihrer Zustimmung. Bevor dies geschieht, müssen Sie von Ihrem Vermieter ein diesbezügliches Schreiben in Textform per Brief, Fax oder E-Mail erhalten. Ein wichtiger Bestandteil dieser Mitteilung ist die Begründung für die Mieterhöhung. Der Vermieter kann sich dabei auf mehrere Fakten beziehen. Einer davon ist der Mietspiegel, der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten herangezogen wird. Erstellt wird der Mietspiegel von Städten in Kooperation mit Mieter- und Vermieterverbänden. Zudem gelten auch Auskünfte aus Mietdatenbanken und Gutachten von Sachverständigen als Argumente für eine Mietanhebung. Sollten die Begründungen ordnungsgemäß sein, müssen Sie dieser Maßnahme zustimmen. Bei einer Zustimmungsverweigerung könnte Ihnen eine Zustimmungsklage drohen.

Grenzen für Vermieter

Bei einem laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter eine Mieterhöhung als Obergrenze maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchführen. Liegt die bislang bezahlte Miete unter dem Vergleichswert, dann kommt die sogenannte Kappungsgrenze in das Spiel. Gemäß Mietrecht ist die Kappungsgrenze eine Regelung, nach der die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. Zudem ist eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nachdem Sie eingezogen sind bzw. nach der letzten Mieterhöhung möglich.

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