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Finanzielle Aspekte des Immobilienkaufes
Beim Kauf einer Immobilie schauen Sie naturgemäß zuerst einmal auf den Preis des angebotenen Objektes. Um abzuschätzen, ob dieser in der Höhe gerechtfertigt ist, prüft man alternative Angebote, die hinsichtlich der Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind und kann auf diese Art und Weise seine Kaufentscheidung treffen. Für diese vergleichende Methode benötigen Sie allerdings auch immer sich stark ähnelnde Angebote – sind diese nicht verfügbar, greift dieser Ansatz ins Leere.
Die Mietrendite als zentrales Kriterium
Überlegungen bezüglich der Mietrendite führen dagegen immer zu einem aussagekräftigen Ergebnis, da sie auch unabhängig von der Angebotssituation eine objektiv vergleichbare Kennzahl liefern. Zu Ihrer Berechnung setzt man die Mieterträge ins Verhältnis zu den eingesetzten finanziellen Mitteln. Bei der reinen Kapitalanlage legen Sie hierbei natürlich die zu erwartenden Mieteinahmen zugrunde, bei eigengenutzten Immobilien berechnen Sie eine fiktive Miete, die Sie als Nichteigentümer zu zahlen hätten. So erhalten Sie einen eindeutigen prozentualen Wert, den Sie für Ihre weiterführenden Entscheidungen nutzen können. Um dieses Ergebnis aussagekräftig und vor allem vergleichbar zu gestalten, sind im Vorfeld einige Überlegungen bezüglich der Berechnung und Definition solcher Kennzahlen anzustellen. Dies gilt besonders, wenn sie durch einen Dritten ermittelt werden – Sie also mit dem Ergebnis einer externen Berechnung konfrontiert werden.
Die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettomietrendite
Wichtig ist vor allem, zwischen der Brutto- und der Nettomietrendite zu unterscheiden. Die Differenz zwischen diesen Kennzahlen ist bei näherer Betrachtung leicht ersichtlich. So werden bei der Bruttomietrendite stark vereinfachend die Mieteinahmen (Summe der jährlichen Nettokaltmieten) ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Bei der Nettomietrendite wird dieser Ansatz um wirtschaftlich entscheidende Zu- und Abschläge erweitert. Auf der Erlösseite werden von der Summe der Erträge die Kosten für Instandhaltung und Wartung abgezogen. Auf der Ausgabenseite werden neben dem reinen Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten hinzugerechnet. Somit ist die Nettomietrendite immer die aussagekräftigere der beiden Kennzahlen, wenn man über die Vorteilhaftigkeit einer Investition entscheiden will. Die einfachere Variante der Bruttoberechnung kann man aber gerne verwenden, wenn es gilt, verschiedene Lagen oder Regionen für Immobilien miteinander zu vergleichen.
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Die Gesamt- und Eigenkapitalrendite einer Immobilie
Netto- und Bruttokaltmiete zielen in erster Linie auf die Vergleichbarkeit von Kaufpreisen ab. Beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage wird man jedoch häufig mit einem Kanon weiterer Kennzahlen konfrontiert, die Sie bei Portfolio-Entscheidungen (der Aufteilung des Kapitals über verschieden geartete finanzielle Engagements) unterstützen. Stellvertretend für diese vorwiegend betriebswirtschaftlichen Kennzahlen sollen an dieser Stelle die Gesamt- und Eigenkapitalrendite beleuchtet werden:
Für den Investor ist es interessant, zwischen diesen beiden genannten Kennzahlen zu unterscheiden. Im einfachen Fall der vollständigen Eigenfinanzierung ist die Gesamtkapitalrendite einer Immobilie identisch mit der o.a. Nettomietrendite. Im Fall einer teilweisen Fremdfinanzierung erhöht sich die Rentabilität um die aufzubringenden Zinsen, da der Kreditbetrag als Teil dieser Investition angesehen wird. Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite schaut man dagegen nur auf sein eigenes finanzielles Engagement: Von den Nettoerträgen zieht man die Kosten der Zinsen für das Fremdkapital ab und setzt diese reduzierten Erlöse nun ausschließlich ins Verhältnis zu seinem selbst aufgebrachten Kapital. Daraus ergibt sich dann der interessante Aspekt, dass man durch eine unterstützende Kreditaufnahme beim Immobilienkauf die Eigenkapitalrendite erhöhen kann, wenn die Nettomietrendite höher ist als die Fremdkapitalzinsen.
