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Wie entsteht das Erbbaurecht?
Wird ein neues Haus gebaut, so wird regelmäßig derjenige Eigentümer des Hauses, dem auch das Grundstück gehört. In seltenen Fällen soll beim Immobilienkauf von diesem Prinzip abgewichen werden, die Immobilie also nicht länger dem Grundstückseigentümer gehören. Dies ermöglicht die Einräumung eines Erbbaurechts.
Durch einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag kann eine Immobilie isoliert vom Eigentümer (dem Verkäufer) an den Erbbauberechtigten (den Käufer) verkauft werden. Das so festgelegte Erbbaurecht kann wie ein Grundstück vererbt, verkauft und belastet werden und wird sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch eingetragen. Dadurch übersteht das Erbbaurecht auch eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks und ein potentieller Immobilienkäufer erfährt aus dem Grundbuch davon.
Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf die Beteiligten aus?
Bei einem solchen Immobilienverkauf veräußern Kirchen, Stiftungen oder Kommunen ihre Immobilien an Erbbauberechtigte, wobei diese ihnen im Gegenzug den sogenannten Erbbauzins zahlen. Zu beachten ist hierbei, dass die Nutzungsdauer durch den Vertrag zeitlich begrenzt wird, in der Regel auf 60 bis 99 Jahre. Nach Ablauf dieses Zeitraums wird der Grundstückseigentümer automatisch zum Eigentümer des Gebäudes, allerdings muss er dem Erbbauberechtigten im Ausgleich eine Entschädigung zahlen, deren Höhe dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Zu beachten ist, dass die einmal vereinbarte Laufzeit in aller Regel nicht durch einen Immobilienverkauf verlängert wird, sondern die vertragliche Frist dieselbe bleibt, der neue Erbbauberechtigte also eine Immobilie mit kürzerer Erbbauberechtigung erwirbt. Allerdings steht dem Erbbauberechtigten in den meisten Fällen nach Vertragsende ein Vorkaufsrecht zu, er kann also gegebenenfalls auch Grund und Boden erwerben. Alternativ kann auch der Erbbaurechtsvertrag erneuert oder verlängert werden, wenn beide Seiten die aktuelle Situation aufrechterhalten möchten. Wird ein neuer Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen, hat der bisherige Berechtigte hierbei ebenfalls den Vorzug.
Nachteile und Vorteile beim Immobilienverkauf / Immobilienkauf mit Erbbaurecht
Für den Erbbauberechtigten stellt das Erbbaurecht eine Möglichkeit dar, kostengünstig an eine Immobilie zu kommen, da die Eigentümer oft wohltätige Zwecke verfolgen. Zu beachten ist allerdings, dass man über die gesamte Nutzungsdauer den Erbbauzins zu begleichen hat, der sich im Laufe der Zeit erhöhen kann, und dass die Eigentümerstellung an der Immobilie zeitlich begrenzt ist. Anders als beim Immobilienkauf mit Grundstück wird kein Kredit für eine bestimmte Laufzeit übernommen, an dessen Ende einem das Land samt Immobilie auch gehört. Auch darf man nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers bauliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen oder diese verkaufen. Soll das Objekt finanziert werden, dient es Banken oft nur zehn bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts als Sicherheit.
Als Grundstückseigentümer profitiert man von den regelmäßigen Einnahmen in Form des Erbbauzinses und kann das Grundstück daher ohne Immobilienverkauf oder Vermietung/Verpachtung gewinnbringend nutzen. Allerdings fallen die Erlöse deutlich geringer aus als beim Verkauf des gesamten Grundstücks. Auch sollte man beachten, dass man nach Fristablauf den Wert der Immobilie dem Erbbauberechtigten zu ersetzen hat.
Sollte der „Heimfall“ vorbehalten werden?
Unter dem Begriff „Heimfall“ versteht man in diesem Zusammenhang, dass Grundstück und Immobilie wieder zusammentreffen und allein dem Grundstückseigentümer zustehen. Dieses Recht kann sich der Grundstückseigentümer insbesondere für Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten vorbehalten, wenn dieser zum Beispiel den Erbbauzins nicht zahlt, die Immobilie zweckentfremdet oder das Grundstück verkommt. Ein besonderes Risiko stellt es hierbei dar, wenn auch ein dringender Eigenbedarf des Grundstückseigentümers für den Heimfall ausreicht. Da das Eintreffen eines solchen Falls außerhalb der Beherrschbarkeit durch den Erbbauberechtigten liegt, sollte es, wenn möglich, beim Immobilienverkauf ausgeschlossen werden.
Lesetipp: Die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV
