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Diese Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf
Wer als Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss insbesondere die Kündigungsfrist beachten. Grundlage der Regelung ist der § 573 c BGB, der die jeweilige Frist nach der Mietdauer bemisst. Danach gilt: Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren beträgt sie sechs Monate und bei einer Mietdauer ab acht Jahren beträgt sie neun Monate.
Dabei muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Mieter eingegangen sein, damit die Frist läuft. Eine persönliche Zustellung etwa per Einschreiben mit Rückschein ist in diesem Fall ratsam, noch sicherer ist die persönliche Übergabe mit einem Zeugen.
Wann kann man Eigenbedarf anmelden?
Wichtig ist für den Vermieter, dass er seine Gründe für die Kündigung im Schreiben genau darlegt – sonst ist sie unwirksam. Es muss genau angegeben werden, für wen die Wohnung nach der Kündigung vorgesehen ist. Eigenbedarf kann nur für enge Familienmitglieder angemeldet werden, etwa für Großeltern, Eltern, Kinder oder Enkel. Auch für weitere Personen, die zum Haushalt des Vermieters gehören, kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, das betrifft z.B. Kinder des Ehepartners. Sollte ein Vermieter den Eigenbedarf nach den oben genannten Bedingungen nur vortäuschen, ist die Kündigung nicht rechtens. Darüber hinaus stehen dem zu Unrecht gekündigten Mieter dann Schadenersatzansprüche zu. Entscheidend ist zudem der Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf entsteht. Weiß der Vermieter bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses, dass er in Zukunft Eigenbedarf anmelden wird und lässt den Mieter darüber im Unklaren, dann kann er sein Recht auf Kündigung nicht ausüben.
Sperrfristen bei umgewandeltem Wohnraum
Bei bestimmten Konstellationen muss man als Vermieter neben der Kündigungsfrist auch eine Sperrfrist beachten. Das gilt etwa, wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen neuen Besitzer verkauft wird – oder wenn städtische Wohnungen bzw. öffentlich geförderter Wohnraum umgewandelt werden. Meldet der Besitzer dann Eigenbedarf an, greifen die Sperrfristen, die drei bis zehn Jahre betragen.
Härtefälle und Widerspruchsfrist
Der Mieter kann gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Den muss er bis spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist (und damit des Mietverhältnisses) schriftlich begründen. Handelt es sich um einen Härtefall, etwa wegen einer Schwangerschaft oder besonders hohen Alters, dann kann der Umzug juristisch betrachtet unzumutbar sein. In dem Fall gilt die Kündigungsfrist nicht mehr. Sucht sich der Mieter nach Zugang der Kündigung wegen Eigenbedarf schnell eine neue Bleibe, dann gilt für ihn in jedem Falle die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
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