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Bewirtschaftungskosten – Was ist das?

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Unter dem Begriff Bewirtschaftungskosten (BewK) sind jene finanziellen Ausgaben zu verstehen, die Sie für die laufende Bewirtschaftung Ihrer Immobilie aufbringen müssen. Eine besondere Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten dann, wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen. Als gesetzliche Grundlagen für die Bewirtschaftungskosten dienen der § 19 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der § 24 II. Berechnungsverordnung (II. BV). Gemäß diesen Rechtsgrundlagen werden den Bewirtschaftungskosten folgende Kategorien zugeordnet:

1. Abschreibungen

Abschreibungen ergeben sich durch die laufende Nutzung einer Immobilie. Dabei können Sie die für Neubauten aufgewendeten Anschaffungs- und Herstellungskosten über 50 Jahre hinweg zwei Prozent dieser Summe von der Steuer abschreiben. Wurde die von Ihnen erworbene Immobilie vor dem Jahr 1925 errichtet, haben Sie eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren und einen Kostenanteil von 2,5 Prozent.

2. Betriebskosten

Bei den Betriebskosten ist zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten zu unterscheiden. Die zuletzt genannten müssen Sie als Vermieter selbst übernehmen. Auf Ihre Mieter umlegen können Sie unter anderem die Grundsteuer sowie Hausmeister- und Müllabfuhrkosten.

3. Verwaltungskosten

Verwaltungskosten ergeben sich aus der Verwaltung Ihrer Immobilie, wie beispielsweise die finanziellen Aufwendungen für die Erstellung des Jahresabschlusses. Die Höhe der Verwaltungskosten hängt stark von der Anzahl der vorhandenen Wohneinheiten ab. In der Praxis werden dafür je Wohneinheit zwischen 200 und 300 Euro angesetzt. Auch eine prozentuelle Angabe (eins bis drei Prozent der Nettokaltmiete) der Verwaltungskosten ist möglich.

4. Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten fallen an, um Ihre Immobilie laufend funktionsfähig und nutzbar zu halten. Dazu gehören beispielsweise regelmäßige Wartungs- und Inspektionskosten. Aufwendungen für die Instandhaltung können Sie nicht auf Ihre Mieter übertragen.

5. Mietausfallwagnis

Mit dem Mietausfallwagnis definiert man Bewirtschaftungskosten, die durch den Wegfall von Mieteinnahmen bei einem Leerstehen von Wohneinheiten entstehen. Dafür wird üblicherweise ein bestimmter Prozentsatz der Bruttomieteinnahmen veranschlagt.

Welche Rolle Bewirtschaftungskosten für Sie spielen

Die in diesen Bereichen anfallenden Kosten spielen speziell bei Ihrer Steuererklärung eine wichtige Rolle. Zum Teil ist es auch möglich, bei Wohnflächen gewisse Bewirtschaftungskosten auf den Mieter zu übertragen. Bei gewerblich genützten Objekten können Sie bis auf die Instandhaltungskosten frei entscheiden, welche Bewirtschaftungskosten Sie auf Ihren Mieter umlegen.

Welche Bewirtschaftungskosten Sie für Ihre Immobilie steuerlich abschreiben können

Grundsätzlich können Sie alle nicht auf die Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend machen. Gemäß § 9 Einkommensteuergesetz werden diese als Werbungskosten bezeichnet und verringern Ihren aus einer Vermietung oder Verpachtung erzielten Gewinn. Beispiele dafür sind Verwaltungskosten, Abschreibungen und Kosten für die Finanzierung Ihrer Immobilie.

Wie hoch sollten die Bewirtschaftungskosten angesetzt werden?

Gemäß den Empfehlungen des Immobilienverbandes sollten Sie dafür eine Pauschale von rund 20 bis 35 Prozent der Nettokaltmiete anberaumen. Bei einem Pauschalbetrag von z. B. acht Euro pro Quadratmeter, ergeben sich bei einer Wohnung mit 100 Quadratmetern ca. 1,80 bis 2,80 Euro im Monat. Laut einer Aussendung des Deutschen Mieterbundes (DMB) betrugen die Betriebskosten mit Stand Januar 2019 im Durchschnitt monatlich 2,19 Euro je Quadratmeter.

Bewirtschaftungskosten sind auch im Zusammenhang mit dem Ertragswertverfahren für Renditeobjekte zu berücksichtigen. Ein Ertragswertverfahren kommt bei der Ermittlung des Wertes einer vermieteten Immobilie zum Tragen. Einen wesentlichen Faktor stellt dabei, neben dem Wert des Grundstückes, auch der durch die jeweilige Immobilie erwirtschaftete Reinertrag dar. Dieser Reinertrag wird aus den Netto-Mieteinnahmen abzüglich des Mietausfallwagnisses, von Abschreibungen und durch den Abzug der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung ermittelt. Bei einer Immobilienfinanzierung für den Selbstgebrauch werden von den Banken neben dem zur Verfügung stehenden Einkommen auch die Bewirtschaftungskosten in Form einer Pauschale berücksichtigt. Dieser Vorgang trifft auch bei der Finanzierung von zur Vermietung vorgesehenen Objekten zu.

 

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