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Was ist das Discounted-Cashflow-Verfahren?
Es ist die Gretchenfrage bei Immobilien-Geschäften: „Lohnt sich der Kauf – und vor allem: zu welchem Preis? ‟ Verlassen Sie sich bei Ihrer Entscheidung nicht allein auf Ihr Bauchgefühl, sondern auf belastbare Zahlen. Doch wie lässt sich der Wert eines Objekts zuverlässig bestimmen? Neben dem klassischen Ertragswertverfahren gibt es eine weitere aussagekräftige Bewertungsmethode: Viele Investoren bestimmen den Wert einer Immobilie anhand der Berechnung des sogenannten Discounted Cash-Flow (kurz DCF) – oder auch: des abgezinsten Zahlungsstroms. Das Verfahren stammt aus der Investitionstheorie und wurde ursprünglich insbesondere von internationalen Finanzinvestoren und Beratungsgesellschaften zur Unternehmensbewertung verwendet. Es findet jedoch zunehmend auch in der Immobilien-Branche Anwendung.
Was ist mit „Cash-Flow“ und was ist mit „Abzinsen“ gemeint?
Die Bezugsgröße des Discounted-Cashflow-Verfahrens ist, wie der Name bereits sagt, die betriebswirtschaftliche Kennzahl des Cash-Flows. Damit ist der Saldo aus den Einnahmen aus einer Immobilie – v. a. den Mieteinnahmen – und den Ausgaben – u. a. der Bankrate, den Bewirtschaftungskosten und Steuern – gemeint.
Mit dem Begriff „Abzinsen“ (auch: „Diskontieren“) wiederum wird die Berechnung des heutigen Werts einer zukünftigen Zahlung beschrieben. Im Falle einer Immobilie wäre dies der Verkauf eines Objekts nach einem bestimmten Zeitraum.
Wie wird der Discounted Cash-Flow berechnet?
Auf welche Weise bestimmt man mit dem Discounted-Cashflow-Verfahren nun den Wert einer Immobilie? Für gewöhnlich wird für die Berechnung ein Zeitraum von mehreren Jahren gewählt, z. B. zehn Jahren. Die für jedes Jahr geschätzten Cash-Flow-Werte einer Immobilie werden jeweils zu einem bestimmten Zinssatz auf den Stichtag der Bewertung abgezinst und anschließend zusammengerechnet. Zu diesem Wert wird der sogenannte Restwert, den die Immobilie am Ende des Zeitraums hat – wiederum abgezinst auf den Stichtag der Bewertung – hinzugerechnet.
Welche Stärken und Schwächen hat das Discounted-Cashflow-Verfahren?
Die Methode hat einen großen Vorteil gegenüber anderen Bewertungsverfahren: Es ist äußerst übersichtlich und transparent. Es lässt sich u. a. sehr gut anhand der eigenen Renditeerwartungen einschätzen, ob ein Investment lohnt – oder eher nicht.
Gleichzeitig erfordert die Methode jedoch zahlreiche Prognosen bei der Wertberechnung: In welcher Höhe wird der jeweilige jährliche Cash-Flow angesetzt? Wie werden etwa Steuern und Abgaben berücksichtigt? Zu welchem Zinssatz wird diskontiert? Hinzu kommt: In Deutschland ist das Verfahren im Einzelnen nicht gesetzlich geregelt. Somit stehen viele verschiedene Ansätze nebeneinander, die die Vergleichbarkeit erschweren.
