Der Traum vom gemeinsamen Eigenheim ist nach wie vor fester Bestandteil vieler Ehen. Wer gemeinsam eine Immobilie erwirbt, macht sich nur selten Gedanken darüber, was passiert, wenn die Ehe in die Brüche geht. In diesem Gastbeitrag klärt Rechtsanwalt Niklas Clamann aus Münster darüber auf, was mit der gemeinsamen Immobilie im Fall einer Scheidung passiert. Herr Clamann ist auf das Familienrecht spezialisiert und bietet das Verfahren der sogenannten Online Scheidung an, bei dem er darauf hinwirkt, die Scheidungskosten so gering wie möglich zu halten.
Wohnrecht nach der Trennung: Wer darf im Haus bleiben?
In den meisten Fällen stellt sich sowohl bei gemeinsamem Eigentum als auch bei Alleineigentum eines Ehegatten die Frage, wer nach der Trennung in der Immobilie verbleiben darf und wer ausziehen muss.
Die einfachste Lösung stellt sicherlich der freiwillige Auszug eines Ehegatten dar. Sollten Sie sich freiwillig dazu entschließen, nach der Trennung auszuziehen, behalten Sie grundsätzlich das Recht, wieder in die Immobilie zurückzukehren. Dieses Recht verwirken Sie nur, wenn Sie länger als 6 Monate nicht in der Immobilie leben und in diesem Zeitraum dem anderen Ehegatten auch nicht Ihre ernsthafte Rückkehrabsicht anzeigen. Eine Ausnahme besteht für den Fall, dass Sie und Ihr Ehegatte sich darüber geeinigt haben, dass Ihr Auszug endgültig sein soll und Ihr Ehegatte diese Einigung beweisen kann, weil sie beispielsweise schriftlich verfasst und von beiden Ehegatten unterschrieben wurde.
Für alle anderen Fälle gilt: Haben Sie die Immobilie gemeinsam bewohnt, so haben nach einer Trennung beide Ehegatten auch weiterhin gleichermaßen das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Sie können Ihren Ehegatten also nicht ohne Weiteres zwingen, aus der Immobilie auszuziehen und müssen andererseits auch nicht fürchten, zum Auszug verpflichtet zu werden. Dieses Recht gilt sogar unabhängig davon, ob die Immobilie gemeinsam erworben oder ein Ehegatte als Alleineigentümer ins Grundbruch eingetragen wurde. Die Immobilie gilt als gemeinsame Ehewohnung und ist im Familienrecht besonders geschützt. Bis zur rechtskräftigen Scheidung haben also beide Ehegatten das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen.
Ausnahme: Gerichtliche Wohnungszuweisung
In bestimmten Ausnahmefällen kann ein Ehegatte zum Auszug aus der Immobilie verpflichtet werden. Liegt ein sogenannter unbilliger Härtefall vor, können Sie Gericht beantragen, die Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen zu bekommen. Das ist möglich, wenn es für Sie unzumutbar wäre, weiterhin mit dem anderen Ehegatten zusammenzuleben, etwa wegen häuslicher Gewalt zu Ihrem Nachteil oder zum Schutz des Kindeswohls. Wichtig ist, dass die Begründung dieses unbilligen Härtefalls dem Familiengericht durch geeignete Nachweise belegt wird. Wird dem Antrag stattgegeben, muss der andere Ehegatte die Wohnung verlassen, hat jedoch in der Regel Anspruch auf eine Vergütung für die Nutzung der Ehewohnung, sofern er entweder Mit- oder Alleineigentümer ist.
Wer trägt die Haftung für den Kredit?
In den wenigsten Fällen können Immobilien vollständig aus dem Eigenkapital der Ehegatten finanziert werden. Die Ehegatten behelfen sich daher häufig mit einem Kredit, der in der Regel von beiden Ehegatten gemeinsam aufgenommen wird.
Ist der gemeinsam aufgenommene Kredit bei der Trennung oder Scheidung noch nicht abbezahlt, so bleibt dieser dennoch bestehen. Trennung und auch Scheidung ändern nichts an der gemeinsamen Verpflichtung zur Rückzahlung des Kredits. Die (ehemaligen) Ehegatten haften als sogenannte Gesamtschuldner für den Kredit. Das bedeutet, dass die Bank von jedem Ehegatten die vollständige Zahlung verlangen kann, wobei der zahlende Ehegatte anschließend die Hälfte vom anderen zurückfordern kann.
Es besteht die Möglichkeit, dass ein Ehegatte die Kreditschuld übernimmt und der andere aus dem Vertrag entlassen wird. Dies bedarf jedoch der Zustimmung der Bank. Diese Zustimmung erteilt die Bank in der Regel nur dann, wenn der übernehmende Ehegatte finanziell so gut aufgestellt ist, dass die Bank das Risiko der alleinigen Kreditübernahme als sehr gering einstuft. Verweigert die Bank diese Zustimmung, bleibt nur die vorzeitige Kündigung des Kredits, die jedoch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist, oder die gemeinsame Fortführung der Zahlungen.
In der Praxis treffen die Ehegatten bei gemeinsamem Eigentum häufig die Vereinbarung, dass der Ehegatte, der in der Immobilie wohnen bleibt, den Kredit allein übernimmt. Denn derjenige, der aus der Immobilie auszieht, obwohl er Miteigentümer ist, hätte gegen den in der Immobilie verbleibenden Ehegatten eigentlich einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Fordert dieser seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht ein und wird im Gegenzug vom anderen Ehegatten von seiner Kreditverpflichtung freigestellt, so ist dies in den meisten Fällen für beide Ehegatten eine vorteilhafte Lösung.
Wer bekommt das Haus nach der Scheidung?
Sowohl die Trennung als auch die Scheidung ändern nichts an den Eigentumsverhältnissen, die im Grundbuch eingetragen sind. Ob die Immobilie im gemeinsamen Eigentum steht oder die Ehegatten gemeinsame Eigentümer sind: Diese Verhältnisse bleiben unabhängig von der Familiensituation bestehen.
Die Frage, wer das gemeinsame Haus nach der Scheidung behalten darf, können die Ehegatten also nur gemeinsam einvernehmlich klären. Es ist nicht möglich, den anderen Ehegatten zum Verkauf seines Miteigentumsanteils zu verpflichten. Auch ein Verkauf an Dritte oder eine Vermietung können nur mit Zustimmung beider Ehegatten geschehen, sofern gemeinsames Eigentum an der Immobilie besteht.
Sollte keine Einigung erzielt werden, kann jeder Ehepartner eine Teilungsversteigerung beantragen. Diese Option sollte jedoch nur als letzter Ausweg betrachtet werden, da in solchen Versteigerungen oft Kaufpreise unter dem Marktwert erzielt werden.
Ist ein Ehegatte alleiniger Eigentümer, muss er zwar während der Trennungszeit noch akzeptieren, dass der andere Ehegatte die Immobilie auch weiterhin bewohnt. Nach rechtskräftiger Scheidung kann er jedoch die Immobilie nach Belieben verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen. Weigert sich der andere Ehegatte nach rechtskräftiger Scheidung, aus der Immobilie auszuziehen, können Sie ihn nach erfolgloser angemessener Fristsetzung zum Auszug durch das Familiengericht verpflichten lassen.
Fazit
Die Erfahrung zeigt, dass Ehegatten, die frühzeitig Vereinbarungen getroffen haben, nicht nur gerechte Lösungen finden, sondern auch während des Scheidungsverfahrens Zeit und Geld sparen. Überlegen Sie am besten vor dem Immobilienkauf, wie die Eigentumsverhältnisse aufgeteilt werden und was im Falle einer Trennung oder Scheidung geschiehen soll. Am besten halten Sie diese Regelungen zusätzlich in Form eines Ehevertrags rechtswirksam fest. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass Sie auch im Falle einer Scheidung nicht um Ihr Haus bangen müssen.
Gastbeitrag durch: Rechtsanwalt Niklas Clamann
