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Umbauter Raum – Was ist das?

Definition

Der Begriff umbauter Raum stammt aus dem Jahr 1950 und wurde in der Zwischenzeit auf die Bezeichnung „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) abgeändert. Verwendung findet der Begriff aber trotzdem noch bei Wirtschaftlichkeitsrechnungen bzw. einer Verkehrswertberechnung im Sachverständigenwesen, im Kreditwesen, in der einschlägigen Fachliteratur sowie im allgemeinen Sprachgebrauch. Als umbauter Raum einer Immobilie ist das Volumen eines Gebäudes, das sich bei einem Rohbau aus Höhe x Breite x Länge, ergibt gemeint. Allerdings gibt es keinen Anhalt dafür, welcher Teil des Gebäues als nicht umbaut gilt. Von Wichtigkeit ist ein umbauter Raum bei Neubauten auch für Bauherren, Grundstücksbesitzer und Eigentümern von Immobilien. Ein betreffender umbauter Raum muss nämlich im Rahmen eines Bauantrages dezidiert angegeben werden.

Was wird bei einem Gebäude als umbauter Raum bezeichnet?

Haben Sie ein Gebäude mit mehreren Geschossen und unterschiedlichen Grundrissen, wird die Berechnung separat für jedes einzelne Geschoss durchgeführt. Bei Immobilien ohne Keller, erfolgt die Messung ab der Geländeoberfläche. Hat das Gebäude einen Keller, gilt die Oberkante des Kellerfußbodens als Basis. Ist die Immobilie bereits verputzt, werden zwei Prozent für den Verputz abgezogen. Nicht ausgebaute Dachräume werden in der Berechnung nicht berücksichtigt. Ausgebaute Dachgeschosse hingegen werden bis zur Dacheindeckung mit einbezogen. Nicht anrechenbar sind unter anderem Außentreppen, Dachgauben, Eingangsüberdachungen, Schornsteinstöcke, Balkon- und Terrassenbrüstungen und wasserdruckhaltende Dichtungen.

Faktoren und Rechenbeispiel

Der Faktor für die Berechnung eines umbauten Raumes ist die Summe aller maßgeblichen Werte. Dabei ist für jedes vorhandene Geschoss der Faktor 2,8. Für das Dachgeschoss sowie den Keller sind die Faktoren 1,9 bzw. Keller 2,4 maßgeblich.

 

Wie sich ein umbauter Raum einer Immobilie darstellt, ist im folgenden Rechenbeispiel ersichtlich.

 

BERECHNUNG UMBAUTER RAUM           RECHENFORMEL                       BERECHNUNG         ERGEBNIS

Umbauter Raum Dachgeschoss              Länge x Breite x Faktor                10 x 12 x 2,8       336 m³

Umbauter Raum Erdgeschoss                 Länge x Breite x Faktor                10 x 12 x 2,8       336 m³

Umbauter Raum Keller                              Kellerfläche x 2,4 m                      120 x 2,4             288 m³

Gesamt:                                                                                                                                              960 m³

Umbauter Raum und Verkehrswertermittlung

Im Sachwertverfahren spielt der Wert des umbauten Raumes z. B. für Banken bei der Verkehrswertermittlung oder eines Beleihungswertes für ein Gebäude eine wichtige Rolle. Dabei wird aus dem zuerst ermittelten Wert des Gebäues und unter Berücksichtigung der Abschreibungen und des Marktanpassungsfaktor der Sachwert der Immobilie abgeleitet. Alternativ kann anstelle des umbauten Raumes in m³ auch die Bruttogrundfläche in m² für eine Berechnung verwendet werden. Die Frage nach den Kosten für einen umbauten Raum in m³ ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Ohne Baunebenkosten müssen Sie jedoch pro m³ zwischen 200 bis 350 Euro rechnen. Wenn Sie schlüsselfertig bauen, sind es von 400 bis 420 Euro je m³. Diese Preisangaben sind jedoch stark von der Region und der Ausführung des jeweiligen Gebäudes abhängig. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, werden nicht die Kosten für den umbauten Raum, sondern die Preise je Quadratmeter Wohnfläche als Vergleichsbasis hergezogen.

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