Blog

Ihr Gewinn aus dem Handel mit vermieteten Immobilien

Rendite einer vermieteten Immobilie durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung

Kaufinteressenten vermieteter Immobilien haben das Ziel, eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften. Hierin unterscheidet sich die vermietete Immobilie als Kapitalanlage von einem Objekt, das vom Käufer zur Eigennutzung erworben wird: Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes kommt nur dann zustande, wenn der Investor davon ausgehen kann, dass es sich bei diesem Objekt um die renditestärkste Investition handelt, die sich finden lässt. Eine Immobilie als Kapitalanlage steht daher in Konkurrenz zu allen anderen Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Rohstoffen. Betrachtet wird hier die Summe der Erträge, die sich aus Mieteinnahmen und Wertsteigerung zusammensetzen. Übersteigen die Mieteinnahmen die laufenden Kosten, ist dies bereit ein Teil einer positiven Rendite. Die Rendite für den Investor erhöht sich weiterhin, wenn über den Zeitraum, in dem sich das Objekt im Besitz des Investors befindet, eine Wertsteigerung erzielt wird. Diese lässt sich allerdings nur realisieren, wenn sich am Ende der Dauer ein Käufer findet.

Lesetipp: Die Mietpreisbremse – ein heikles Thema für Mieter und Vermieter

Steuerliche Aspekte

Eine als Kapitalanlage erworbene Immobilie ermöglicht ihrem Besitzer auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Nach Ermittlung der endgültigen Rendite unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer. Im Falle von Verlusten – wenn also Kosten die Mieteinnahmen übersteigen – können diese Investitionen abgesetzt werden. Demnach können Eigentümer einen Teil des Objektwertes über den Haltezeitraum hinweg abschreiben. Hält der Besitzer die Immobilie als Kapitalanlage mindestens 10 Jahre, fallen bei einer Veräußerung keine Steuern an.

Bewertung eines Objekts

Da jede Immobilie – im Gegensatz zu einem Wertpapier – einzigartig ist, gestaltet sich die Abschätzung ihres Wertes um Einiges aufwendiger. Sich ähnelnde Objekte werden in einem sogenannten Vergleichswertverfahren zur Ermittlung eines realistischen Kaufpreises herangezogen. Diese Beurteilung erfordert beträchtliche Erfahrung und Expertise. Ebenso wird beim Ertragswertverfahren beurteilt, um wie viel die Mieteinnahmen die Kosten des Objekts während seiner Haltedauer übersteigen werden. Beide Verfahren tragen dazu bei, den Wert der Immobilie als Kapitalanlage zu ermitteln.

Lesetipp: Immobilienbewertung: Sachwertverfahren

Vermarktung mit professioneller Unterstützung

Bei einem vermieteten Objekt kann es sich um ein Mehrfamilienhaus, eine einzelne Wohnung oder um eine Gewerbeimmobilie handeln. In all diesen Fällen ist die Bewertung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wesentlich schwieriger. Deshalb empfiehlt sich die Veräußerung des Objekts über einen professionellen Makler: Renditeberechnungen von Mieteinnahmen und Wertsteigerung erfordern fundierte, fachliche Expertise. Für die Hinzuziehung eines Maklers spricht zudem ein weiterer Grund. Interessenten suchen oft nicht nur nach einem Objekt zur Kapitalanlage. Sie können daher davon ausgehen, dass ein Makler über Kontakte zu Anlegern verfügt, mit denen er bereits ähnliche Verkäufe abgewickelt hat. Somit ist es in jedem Fall im Interesse des Verkäufers, aus den Möglichkeiten eines Experten zu schöpfen.

Immobilien Blog ,