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Wonach bestimmt sich der Erbbauzins?
Stehen ein Grundstück und die darauf gebaute Immobilie nicht im Eigentum derselben Person, schließen sich hieran weitere Fragen zu Kosten, Steuern und Formalien an.
Der Grundstückseigentümer überlässt sein Eigentum dem Erbbauberechtigten zur Nutzung und erhält dafür im Gegenzug ein jährliches Entgelt, den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird einerseits im schuldrechtlichen Vertrag, aber auch im Erbbaugrundbuch als Erbbauzinsreallast festgehalten. Dort wird ebenfalls eingetragen, ob und nach welchem Indexschlüssel sich der Erbbauzins, jedoch frühestens alle drei Jahre, erhöht. Als Index kann beispielsweise der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts herangezogen werden.
Welche Steuern fallen rund um das Erbbaurecht an?
Wer eine Erbbaurecht-Immobilie erwirbt, wird sich möglicherweise wundern, dass er auch für den Boden Grunderwerbsteuer zahlen muss. Zu beachten ist allerdings, dass die Grunderwerbsteuer anders als beim klassischen Grundstückskauf berechnet werden: abgestellt wird nur auf den tatsächlichen Vorteil aus dem Erbbaurecht, d.h. die Differenz zwischen dem Reinertragsteil des Bodens während der Laufzeit und dem geschuldeten Erbbauzins. In aller Regel ist der tatsächlich fällige Zins niedriger als der Reinertragsanteil, für diesen Vorteil fällt Grunderwerbsteuer an. Ebenso wird die Immobilie nicht mit ihrem vollen Wert, sondern mit ihrem Ertragswert für die Dauer der Vertragslaufzeit angesetzt.
Allerdings ist der Erbbauberechtigte auch verpflichtet, die Grundsteuer für das Grundstück zu entrichten. Dies ist dadurch begründet, dass er während der Vertragslaufzeit der wirtschaftliche Nutzer des Grundstücks ist und daher vom Fiskus als Eigentümer bewertet wird. Da Grundsteuer jährlich anfällt, wird diese wie beim klassischen Grundstückseigentum berechnet.
Der Verkauf einer Erbbaurecht-Immobilie
Der Wert der Immobilie muss während der Vertragslaufzeit häufig festgestellt werden, zum einen beim Ende des Erbbaurechts für die Höhe der Entschädigung des Berechtigten, zum anderen bei einer möglichen Verwendung als Sicherheit für die Bank und zudem beim Immobilienverkauf. Dem Verkauf muss der Grundstückseigentümer zustimmen, darf allerdings nur aus wichtigen Gründen verweigern, zum Beispiel wenn der potentielle Erwerber voraussichtlich die regelmäßigen Zahlungen nicht erbringen wird. Das Erbbaurecht wird durch den Eigentümerwechsel nicht verlängert, der Erwerber übernimmt den Vertrag mit der aktuellen Restlaufzeit, sofern nicht etwas anderes vereinbart wird. Daraus ergibt sich, dass der Verkauf umso schwieriger sein dürfte, je kürzer die Restlaufzeit ist. Für die Verlängerung des Erbbaurechts kommt es entscheidend darauf an, wer der Grundstückseigentümer ist: während Kirche oder Kommunen eher verlängern möchten, kann dies bei Privatpersonen im Vorfeld schwer eingeschätzt werden. Soll das Grundstück als Sicherheit verwendet werden, erfolgt in der Regel ein pauschaler Wertabschlag aufgrund der Erbbaueigenschaft.
Zu beachtende Formalien beim Erbbaurecht
Da das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird, sind für den Kauf- oder Pachtvertrag bestimmte Formalien zwingend einzuhalten. Zunächst ist der Vertrag notariell zu beurkunden, wobei aber auch die Vertragslaufzeit, sowie der Erbbauzins und die vereinbarte zulässige Nutzung festgehalten werden sollten. Auch ist zu beachten, dass Einträge im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch vorgenommen werden müssen.
