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Was ist eine Baulast?
Eine Baulast bezieht sich auf gewisse Einschränkungen in der Bebaubarkeit oder sonstigen Nutzbarkeit von Grundstücken. Mittels einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers, zur Übernahme einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung, entsteht die Baulast für das jeweils belastete Grundstück. Grundsätzlich ist die Übernahme der Verpflichtung durch den Grundstückseigentümer freiwillig, in bestimmten Fällen kann die Baubehörde sie jedoch anordnen und zwanghaft durchsetzen. Ist der Eigentümer mit der Übernahme der Baulast einverstanden, hat er entsprechende Auflagen für das belastete Grundstück zu erfüllen: Der Eigentümer kann durch die Baubehörde verpflichtet werden, bauliche Veränderungen vorzunehmen, bestimmte Vorhaben nicht auszuführen oder festgelegten Planungen zuzustimmen. Damit wird der Baubehörde die Möglichkeit gegeben ein Bauvorhaben zuzulassen, obwohl es dem Planungsrecht entgegensteht. Das kann sich beispielsweise auf Wegerechte, die Übernahme von Stellplatzverpflichtungen, notwendigen Abstandsflächen oder rechtlich vorgeschriebene seitliche Grenzabstände beziehen. Grundsätzlich ist eine Baulast nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Baubehörde. Es verpflichtet ihn aber nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden, weil eine Duldungspflicht erst durch eine zusätzliche privatrechtliche Vereinbarung entsteht.
Baulast beim Grundstückskauf
Bei einem Grundstückskauf überträgt sich die Baulast automatisch auf den Käufer, also den neuen Eigentümer. Damit kann die Nutzbarkeit eines Grundstücks stark eingeschränkt oder aber auch erweitert werden. Es ist daher sinnvoll, noch vor dem eigentlichen Kauf Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Unabhängig von der Tatsache ob der Käufer diese Einsicht vornimmt oder nicht, ist der Eigentümer beim Verkauf verpflichtet, im Kaufvertrag zu erklären, ob eine Baulast eingetragen ist. Legt er die Tatsachen nicht dar oder macht eine Falschaussage, dass keine Baulast besteht, gelten dennoch die Beschränkungen aus der Baulast. Der Käufer kann dann aber Mängelansprüche gegen den Grundstücksverkäufer geltend machen.
Baulast bei der Wertermittlung
Ist ein Grundstück beispielsweise in seiner Bebaubarkeit durch eine Baulast eingeschränkt, kann dies eine erhebliche Wertminderung für den Eigentümer mit sich ziehen. Jedoch führt nicht jede Baulast zwingend zu einer Wertminderung. Das wird zum Beispiel im Fall eines Wegerechts der Stadt für den Brandschutzfall deutlich. Dieses wird praktisch nie ausgeübt. Im Gegensatz dazu steht das Wegerecht eines Nachbarn, der tagtäglich von diesem Gebrauch macht. Ob eine Wertminderung durch eine Baulast vorliegt oder nicht, sollte man am besten durch eine Immobilienbewertung abklären. Dies gilt vor allem bei einem Grundstückskauf.
Rechtliches
Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch. Außerdem werden sie von der Bauaufsichtsbehörde geführt. Bei einem Grundstückskauf haben sowohl der Immobilienkäufer als auch der Verkäufer eine Berechtigung zur Einsicht.
Mittels eines schriftlichen Verzichts seitens der Baurechtsbehörde kann eine Baulast aufgehoben werden und zwar immer dann, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Hierbei entfällt die Gefahr einer Wertminderung komplett.
